C'est LA question fondamentale que se pose tout investisseur débutant. Vous pouvez maîtriser parfaitement la fiscalité, la négociation et les travaux, mais sans un bon bien acheté au bon prix, vous n'irez nulle part.

Trouver un bien immobilier rentable, c'est l'art de dénicher des propriétés sous-évaluées que vous pourrez rénover et revendre avec une marge confortable. Mais face à la concurrence des autres investisseurs, aux prix qui montent, et à la difficulté d'accéder aux bonnes opportunités, beaucoup abandonnent avant même leur première opération.

Dans cet article, nous allons vous révéler les principes de base du sourcing immobilier, mais aussi vous montrer pourquoi les vraies techniques qui permettent de trouver systématiquement des biens rentables nécessitent une formation approfondie que nous dispensons dans notre programme en ligne.

Table des matières

• Qu'est-ce qu'un bien immobilier rentable en achat revente ?

• Les canaux classiques de recherche (et leurs limites)

• Pourquoi la majorité des investisseurs ne trouvent jamais de bonnes affaires

• Les critères pour repérer un bien à potentiel

• Les erreurs fatales qui vous font passer à côté des opportunités

• Comment nous enseignons le sourcing à nos élèves

La définition de la rentabilité en achat revente

Un bien immobilier rentable pour l'achat revente, c'est un bien qui vous permet de dégager une plus-value nette significative après avoir pris en compte TOUS les coûts :

• Prix d'achat

• Droits d'enregistrement (12-12,5% en Belgique comme nous l'avons vu dans notre article sur les droits d'enregistrement)

• Frais de notaire

• Coût des travaux

• Frais de financement (intérêts)

• Frais de revente

• Taxation éventuelle
  
  

Un bien n'est rentable que si : Prix de revente > Tous ces coûts + marge minimum souhaitée

Les niveaux de rentabilité

En achat revente immobilier en Belgique, nous distinguons généralement trois niveaux de rentabilité :

Rentabilité faible (10-15% de marge nette)

• Opérations pour investisseurs confirmés qui maîtrisent parfaitement leurs coûts

• Faible marge d'erreur

• Risque que l'opération devienne non rentable en cas d'imprévu
  
  

Rentabilité moyenne (20-25% de marge nette)

• Objectif standard pour les investisseurs expérimentés

• Marge de sécurité raisonnable

• Permet d'absorber quelques imprévus
  
  

Rentabilité élevée (30%+ de marge nette)

• Idéal pour les débutants (marge d'erreur importante)

• Rare mais possible avec les bonnes techniques de sourcing

• Nécessite souvent des travaux importants ou des situations particulières
  
  

Notre recommandation pour les débutants : Ne vous lancez jamais sur une opération avec moins de 25-30% de marge prévisionnelle. Vous aurez TOUJOURS des imprévus.

L'équation magique du bien rentable

Pour qu'un bien soit rentable en achat revente, il doit respecter cette équation simple :

Prix d'achat + Travaux + Tous les frais + Marge souhaitée < Prix de revente réaliste

Le problème ? La majorité des débutants se trompent sur au moins un de ces éléments :

• Ils surévaluent le prix de revente possible

• Ils sous-estiment le coût des travaux

• Ils oublient des frais (droits d'enregistrement notamment)

• Ils ne négocient pas assez le prix d'achat
  
  

Dans notre formation en ligne, nous enseignons comment évaluer précisément chacun de ces éléments pour ne jamais se tromper.

Les portails immobiliers en ligne

Immoweb, Zimmo, Logic-Immo, etc.

C'est le réflexe de 99% des débutants : chercher sur les portails immobiliers en ligne.

Avantages :

• Facile d'accès

• Grand volume d'annonces

• Possibilité de filtrer par zone, prix, type de bien
  
  

Limites majeures :

• Tout le monde voit les mêmes annonces (concurrence maximale)

• Les biens sont souvent vendus au prix du marché (pas sous-évalués)

• Les bonnes affaires partent en quelques heures

• Vous êtes en compétition avec des centaines d'autres acheteurs
  
  

Verdict : Utile pour connaître le marché, mais très difficile d'y trouver des biens vraiment rentables. Les bonnes affaires n'arrivent jamais (ou presque) sur ces plateformes.

Les agences immobilières

Le canal traditionnel par excellence.

Avantages :

• Accès à des biens pas encore en ligne

• Possibilité de créer une relation avec l'agent

• L'agent peut vous appeler en priorité pour certains biens
  
  

Limites :

• L'agent cherche d'abord à obtenir le meilleur prix (son intérêt)

• Vous êtes en concurrence avec tous ses autres clients investisseurs

• Les commissions d'agence augmentent votre coût d'acquisition

• Les agents montrent rarement les "vraies" bonnes affaires aux débutants
  
  

Notre observation : Les agences peuvent être une source intéressante, mais seulement si vous développez une relation privilégiée avec l'agent. Comment faire ? C'est une des techniques que nous enseignons dans notre formation en ligne.

Les notaires et ventes publiques

Un canal souvent négligé par les débutants.

Ventes de gré à gré chez le notaire :

• Le notaire gère la vente pour le vendeur

• Parfois moins de concurrence que sur les portails

• Biens de successions, divorces, saisies
  
  

Ventes publiques (enchères) :

• Potentiel de bonnes affaires

• Mais nécessite une expertise pour évaluer rapidement

• Risque de payer trop cher dans le feu de l'action
  
  

Limites :

• Nécessite de connaître les bons notaires

• Les ventes publiques sont intimidantes pour les débutants

• Risque de découvrir des vices cachés après achat
  
  

Les techniques pour approcher les notaires et réussir les ventes publiques sont enseignées dans notre formation en ligne.

Les annonces "entre particuliers"
2ememain.be, Facebook Marketplace, etc.

Avantages :

• Pas de commission d'agence

• Contact direct avec le vendeur

• Possibilité de négocier plus facilement
  
  

Limites :

• Beaucoup d'annonces fantaisistes ou irréalistes

• Vendeurs parfois difficiles ou irrationnels

• Nécessite de filtrer énormément d'annonces

• Risque d'arnaques ou de problèmes juridiques
  
  

Verdict : Un canal à ne pas négliger, mais qui demande beaucoup de temps de prospection.

Le démarchage direct

Contacter directement les propriétaires de biens qui ne sont pas en vente.

Principe :

• Repérer des biens qui semblent abandonnés, mal entretenus, ou à fort potentiel

• Retrouver le propriétaire

• Le contacter pour proposer un achat
  
  

Avantages théoriques :

• Aucune concurrence

• Possibilité d'acheter bien en dessous du marché

• Accès à des biens qui ne seraient jamais mis en vente classiquement
  
  

Limites énormes :

• Très chronophage

• Taux de réussite extrêmement faible

• Nécessite des compétences en prospection et négociation avancées

• Peut être perçu comme intrusif
  
  

Verdict : Technique avancée, déconseillée aux débutants, mais très puissante quand elle est bien maîtrisée.

Raison n°1 : Ils cherchent au mauvais endroit

90% des débutants se contentent de consulter Immoweb tous les jours en espérant tomber sur LA bonne affaire.

Le problème : Ils cherchent là où tout le monde cherche. Les rares bonnes affaires qui apparaissent sont contactées par 50 personnes en une heure.

La réalité : Les vraies bonnes affaires ne se trouvent pas sur les canaux classiques. Elles se trouvent là où les autres ne cherchent pas.

Où exactement ? C'est une des informations clés que nous révélons dans notre formation en ligne.

Raison n°2 : Ils ne savent pas reconnaître une bonne affaire

Beaucoup d'investisseurs débutants passent à côté de bonnes opportunités parce qu'ils ne savent pas les reconnaître.

Exemples typiques :

• Un bien qui paraît "trop cher" mais qui est en réalité bien placé

• Un bien qui nécessite des travaux mais qui a un potentiel énorme

• Un bien dans un quartier qu'ils ne connaissent pas et qu'ils écartent d'office
  
  

Le problème : Ils n'ont pas développé "l'œil" pour repérer le potentiel caché d'un bien.

Dans notre formation en ligne, nous enseignons exactement comment analyser un bien en 5 minutes pour déterminer s'il vaut le coup ou non.

Raison n°3 : Ils abandonnent trop vite

Statistique réaliste : Pour trouver UNE bonne affaire, il faut en moyenne analyser 50 à 100 biens, visiter 10 à 20 biens, et faire 3 à 5 offres.

Le problème : Beaucoup de débutants abandonnent après 10 annonces consultées et 2 visites, en concluant "il n'y a pas de bonnes affaires".

La réalité : Les bonnes affaires existent, mais elles nécessitent de la persévérance et une méthode systématique.

Nous enseignons à nos élèves un système de prospection qui leur permet de ne jamais abandonner et de trouver régulièrement des opportunités.

Raison n°4 : Ils ne sont pas réactifs

Dans l'immobilier, la vitesse est cruciale.

Une bonne affaire qui apparaît le lundi matin sera sous compromis le mardi soir. Si vous ne visitez que le week-end suivant, c'est déjà trop tard.

Le problème : Beaucoup d'investisseurs débutants ont un emploi à temps plein et ne peuvent pas être réactifs. Ils perdent donc toutes les bonnes opportunités.

La solution : Avoir un système d'organisation et des outils qui permettent d'être alerté immédiatement et de visiter rapidement. Ces systèmes sont enseignés dans notre formation en ligne.

Raison n°5 : Ils manquent de crédibilité

Pourquoi un vendeur ou un agent immobilier vous vendrait sa meilleure affaire à VOUS plutôt qu'à un autre investisseur ?

Le problème : Les débutants n'ont pas de crédibilité. Ils n'ont pas de track record, pas de réseau, pas de recommandations.

Résultat : On ne leur propose jamais les meilleures affaires en priorité.

La solution : Construire rapidement sa crédibilité, même en débutant. Comment ? Nous l'expliquons dans notre formation en ligne.

Critère n°1 : Le prix d'achat en dessous du marché

C'est le critère n°1, évident mais essentiel.

Un bien rentable doit pouvoir être acheté significativement en dessous du prix du marché de la zone.

Qu'est-ce que "significativement" ?

• Minimum 10-15% en dessous pour un investisseur confirmé

• Minimum 20-25% en dessous pour un débutant
  
  

Comment connaître le prix du marché ?

C'est une compétence à développer. Vous devez être capable d'estimer en 2 minutes la valeur réelle d'un bien dans n'importe quel quartier de Belgique (Bruxelles, Wallonie, Flandre).

Les outils et méthodes pour évaluer rapidement les prix de marché sont enseignés dans notre formation en ligne.

Critère n°2 : Un potentiel d'amélioration clair

Un bien rentable a toujours un "défaut" qui fait baisser son prix, mais ce défaut doit être facilement corrigible.

Exemples de potentiels d'amélioration :

• Décoration vieillotte mais structure saine → rénovation cosmétique

• Mauvaise disposition des pièces → redistribution intelligente

• Jardin à l'abandon → aménagement paysager

• Isolation inexistante → travaux énergétiques (primes disponibles)

• Bien vendu par succession non entretenu → rafraîchissement complet
  
  

Attention : Le défaut ne doit PAS être structurel (fondations, humidité profonde, amiante, etc.) sauf si vous êtes très expérimenté.

Critère n°3 : Un emplacement stratégique

L'emplacement est le critère le plus important en immobilier.

Un bien bien placé sera toujours plus facile à revendre et se valorisera naturellement dans le temps.

Qu'est-ce qu'un bon emplacement en Belgique ?

• Proximité des transports en commun (gares, métro)

• Présence de commerces et services

• Écoles réputées à proximité

• Quartier en développement ou stable

• Faible criminalité
  
  

Notre conseil : Ne cherchez jamais à faire de l'achat revente dans des zones problématiques, même si le prix est attractif. Vous ne pourrez pas revendre facilement.

Critère n°4 : Un vendeur motivé

C'est le critère secret que peu de gens comprennent.

Un bien n'est une bonne affaire que si le vendeur est réellement motivé à vendre rapidement.

Situations de vendeurs motivés :

• Succession (héritiers qui veulent liquider)

• Divorce (vente forcée)

• Mutation professionnelle urgente

• Difficultés financières

• Propriétaire âgé qui veut liquider
  
  

Comment identifier un vendeur motivé ?

Il existe des signaux précis dans les annonces et lors des visites. Nous les enseignons à nos élèves pour qu'ils sachent immédiatement s'ils sont face à une opportunité ou non.

Critère n°5 : Un bien qui reste longtemps sur le marché

Un bien qui ne se vend pas depuis 3-6 mois est souvent une opportunité.

Soit le prix est trop élevé (et le vendeur va finir par baisser), soit il y a un problème de présentation/marketing (et vous pouvez négocier fort).

Comment trouver ces biens ?

Il existe des techniques pour identifier les biens qui stagnent sur le marché, même s'ils ne sont plus visibles en première page des portails. Ces techniques sont enseignées dans notre formation en ligne.

Erreur n°1 : Attendre le bien "parfait"

Beaucoup de débutants cherchent le bien parfait : bien placé, pas cher, peu de travaux, vendeur sympa, financement facile...

La réalité : Ce bien n'existe pas. Ou s'il existe, il est acheté en 24h par un investisseur expérimenté.

La vérité : Un bien rentable a TOUJOURS un défaut. C'est ce défaut qui fait baisser le prix et qui crée l'opportunité pour vous.

Savoir accepter les "bons défauts" et rejeter les "mauvais défauts", c'est une compétence clé que nous enseignons.

Erreur n°2 : Ne pas visiter assez de biens

Règle d'or : Plus vous visitez de biens, plus vous développez votre "œil" et plus vous avez de chances de tomber sur une bonne affaire.

Le problème : Beaucoup de débutants visitent 2-3 biens, ne trouvent rien d'intéressant, et abandonnent.

Notre recommandation : Visitez minimum 20-30 biens avant de faire votre première offre. Vous allez apprendre énormément et affiner votre radar.

Erreur n°3 : Faire des offres timides

Beaucoup d'investisseurs débutants ont peur d'offenser le vendeur en proposant un prix trop bas.

Résultat : Ils proposent 5-10% en dessous du prix demandé, ce qui n'est jamais suffisant pour dégager une marge confortable.

La réalité : Si vous ne proposez pas au moins 15-20% en dessous du prix demandé, vous ne ferez jamais de bonnes affaires.

Les techniques de négociation pour faire des offres basses sans vexer le vendeur sont enseignées dans notre formation en ligne.

Erreur n°4 : Ne pas avoir de réseau

L'immobilier est un business de réseau.

Les meilleures affaires circulent d'abord dans les réseaux d'initiés avant d'arriver (si elles arrivent) sur les portails publics.

Le problème : Les débutants n'ont pas de réseau et n'ont donc jamais accès aux meilleures opportunités.

La solution : Construire rapidement un réseau d'agents immobiliers, de notaires, d'entrepreneurs, et d'autres investisseurs. Comment ? Nous l'enseignons étape par étape dans notre formation en ligne.

Erreur n°5 : Analyser avec ses émotions

"J'adore cette maison, elle est magnifique !"

Problème : Vous n'achetez pas pour y habiter (sauf stratégie particulière), vous achetez pour revendre avec profit.

Ce qui compte :

• Le prix d'achat vs le prix de revente possible

• Le coût des travaux vs la plus-value générée

• La facilité de revente (demande sur la zone)
  
  

Pas ce qui compte :

• Si vous aimez la décoration

• Si vous vous verriez y habiter

• Si le jardin est joli
  
  

Apprendre à analyser froidement et rationnellement, c'est fondamental. Nous enseignons cette discipline mentale dans notre formation en ligne.

Notre approche systématique du sourcing

Dans notre formation en ligne, nous ne donnons pas de "conseils génériques" sur le sourcing. Nous enseignons un système complet et duplicable que n'importe qui peut appliquer pour trouver régulièrement des biens rentables.

Ce système couvre tous les aspects du sourcing, de la prospection initiale jusqu'à la signature du compromis.

Les outils exclusifs que nous fournissons

Pour faciliter la recherche de nos élèves, nous avons développé des outils pratiques qu'ils peuvent utiliser immédiatement.

Ces outils leur font gagner des dizaines d'heures et leur permettent d'identifier rapidement les opportunités là où les autres ne les voient pas.

L'accompagnement terrain

Au-delà de la théorie, nous accompagnons nos élèves concrètement dans leur recherche :

✅ Analyse de leurs zones de prospection prioritaires

✅ Revue de leurs annonces présélectionnées

✅ Accompagnement sur leurs premières visites (méthodologie)

✅ Aide à l'évaluation rapide des biens

✅ Partage d'opportunités dans le groupe privé

✅ Retours d'expérience des élèves qui ont déjà acheté

Notre objectif : que vous trouviez votre premier bien rentable dans les 3 mois suivant la formation.

Les résultats de nos élèves

Grâce à notre système de sourcing :

✅ Plus de 400 biens achetés par nos élèves en Belgique (Bruxelles, Wallonie, Flandre)

✅ Marges moyennes de 25-35% sur les opérations réalisées

✅ Délai moyen de 2-3 mois pour trouver le premier bien après la formation

✅ Zéro opération déficitaire pour les élèves qui appliquent notre méthode de sélection

Ces résultats ne sont pas le fruit du hasard, mais d'un système éprouvé et d'un accompagnement continu.

Vous pouvez être un expert en fiscalité, un négociateur hors pair, et un gestionnaire de travaux exceptionnel. Si vous ne trouvez pas de bons biens à acheter, vous ne ferez jamais d'achat revente immobilier rentable.

Les trois vérités du sourcing immobilier :

• Les bonnes affaires existent, mais elles ne sont pas là où tout le monde cherche

• Le sourcing est une compétence qui s'apprend, ce n'est pas une question de chance

• Vous avez besoin d'un système éprouvé, pas de conseils génériques trouvés sur Internet
  
  

Ce que vous devez encore maîtriser

Dans cet article, nous avons abordé les principes de base du sourcing immobilier. Mais pour trouver réellement et systématiquement des biens rentables, vous devez maîtriser bien plus.

Toutes ces stratégies et techniques sont reprises dans notre formation en ligne.

Le sourcing immobilier est LA compétence qui fait la différence entre les investisseurs qui réussissent et ceux qui abandonnent. Avec notre système éprouvé, vous aussi vous pouvez trouver régulièrement des opportunités rentables.

Notre formation complète couvre :

✅ Tous les canaux de sourcing (classiques et avancés)

✅ Les techniques pour identifier les biens sous-évalués

✅ Les outils d'évaluation rapide des opportunités

✅ Les méthodes de prospection systématiques

✅ La construction d'un réseau d'apporteurs d'affaires

✅ Les stratégies pour être alerté en priorité

Toutes ces méthodes éprouvées sont enseignées dans notre formation en ligne, avec un accompagnement personnalisé pour votre zone de prospection.

Cette formation est pour vous si :

✅ Vous ne savez pas où chercher les biens rentables

✅ Vous consultez les portails depuis des mois sans trouver d'opportunité

✅ Vous voulez un système duplicable qui fonctionne vraiment

✅ Vous cherchez à faire votre première opération rapidement

✅ Vous investissez (ou voulez investir) partout en Belgique

Chaque zone en Belgique a ses spécificités. Bruxelles n'est pas Liège, qui n'est pas Gand. Vous avez besoin de conseils adaptés à VOTRE zone de prospection prioritaire.

Contactez notre équipe dès maintenant :

📧 Email : support@addictimmo.be

📅 Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec un de nos conseillers experts en achat revente immobilier

Ce que nous analyserons ensemble :

✔️ Votre zone de prospection prioritaire (villes, quartiers)

✔️ Les opportunités spécifiques de votre zone

✔️ Les canaux les plus efficaces pour votre zone

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Cet appel est gratuit, confidentiel, et peut vous mettre sur la piste de votre première bonne affaire.

Des centaines d'investisseurs en Belgique trouvent régulièrement des biens rentables et réalisent des opérations d'achat revente lucratives. Ils ne sont pas plus chanceux que vous. Ils ont simplement la bonne méthode et les bons outils.

Sans système de sourcing efficace :

• Vous passerez des mois à chercher sans rien trouver

• Vous vous découragerez et abandonnerez

• Vous passerez à côté d'opportunités sans les reconnaître

• Vous perdrez du temps et de l'énergie inutilement
  
  

Avec notre système de sourcing :

• Vous trouvez votre premier bien en 2-3 mois

• Vous savez exactement où chercher et comment

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Le sourcing est la première pierre de votre succès en achat revente immobilier. Posez-la correctement dès le départ.

Vous avez maintenant deux options :

Option 1 : Continuer à naviguer seul dans la complexité belge, en espérant ne pas faire d'erreur coûteuse.

Option 2 : Vous former professionnellement, maîtriser les stratégies avancées, et rejoindre la communauté des investisseurs qui réussissent en achat revente immobilier.

À très bientôt dans notre formation,

L'équipe Addict Immo
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Article mis à jour en octobre 2025 - Le marché immobilier évolue constamment. Pour des conseils personnalisés sur votre zone de prospection et les opportunités actuelles, contactez notre équipe à support@addictimmo.be