C'est LA question stratégique que se posent tous les investisseurs, débutants comme expérimentés. Le choix entre personne physique et société peut avoir des conséquences fiscales, financières et juridiques majeures sur vos opérations.

Avec les récentes réformes fiscales de 2025 et l'évolution de la pratique administrative, la frontière entre gestion patrimoniale privée et activité professionnelle est devenue encore plus floue. Créer une société trop tôt peut générer des coûts inutiles, mais attendre trop longtemps peut vous exposer à une requalification fiscale catastrophique.

Dans cet article, nous allons vous expliquer les principes de base du choix entre nom propre et société, mais aussi vous montrer pourquoi cette décision nécessite une analyse personnalisée approfondie que nous réalisons avec nos élèves dans notre formation en ligne.

Table des matières

• Achat revente en nom propre : fonctionnement et limites

• La société immobilière : avantages et inconvénients

• Quand faut-il créer une société ?

• Les types de sociétés adaptées à l'achat revente

• Les erreurs à éviter dans le choix de structure

• Comment nous accompagnons nos élèves sur ce choix crucial

Le principe de la personne physique

Lorsque vous achetez et revendez des biens immobiliers en votre nom propre (personne physique), vous agissez en tant que particulier, sans structure juridique dédiée.

Concrètement :

• Vous achetez le bien à votre nom personnel

• Le bien figure dans votre patrimoine privé

• Les revenus et plus-values sont imposés dans votre déclaration fiscale personnelle

• Vous êtes personnellement responsable des dettes liées au bien
  
  

C'est la configuration par défaut de la plupart des investisseurs débutants.

Les avantages du nom propre

Simplicité administrative

Pas de création de société, pas de comptabilité complexe, pas de déclarations TVA (dans la plupart des cas). Vous gérez vos opérations comme un particulier ordinaire.

Coûts réduits

Pas de frais de constitution de société (1 000 à 3 000 €), pas de frais comptables annuels (2 000 à 5 000 €), pas de secrétariat social si vous restez simple investisseur.

Flexibilité

Vous pouvez acheter et revendre à votre rythme, sans contraintes de gestion sociétaire (assemblées générales, bilans annuels, etc.).

Fiscalité potentiellement avantageuse

Si vous respectez les règles (comme nous l'expliquons dans notre article sur comment éviter la taxe sur la plus-value) et que vous ne tombez pas sous le coup de la spéculation, vos plus-values peuvent être totalement exonérées d'impôt.

Les limites dangereuses du nom propre

Risque de requalification fiscale

C'est le danger n°1. Si vous multipliez les opérations d'achat revente en nom propre, l'administration fiscale peut considérer que vous exercez une activité professionnelle non déclarée et vous requalifier en spéculateur.

Conséquences :

• Taxation à 33% sur toutes vos plus-values

• Intérêts de retard

• Amendes possibles

• Obligation de régulariser votre situation (création de société rétroactive impossible)
  
  

Nous avons consacré un article complet à cette problématique : la différence entre spéculation et achat revente occasionnel.

Absence de protection du patrimoine personnel

En nom propre, vous êtes personnellement responsable de toutes les dettes liées à vos investissements immobiliers. En cas de problème (travaux qui dérapent, impossibilité de revendre, crédit non remboursé), vos biens personnels (résidence principale, épargne, etc.) peuvent être saisis.

Limitations de financement

Les banques ont tendance à être plus prudentes avec les particuliers qui multiplient les crédits immobiliers. Passé 2-3 biens simultanés, obtenir un nouveau financement devient compliqué en nom propre.

Impossibilité de déduire certains frais

En nom propre, vous ne pouvez pas déduire :

• Les intérêts d'emprunt (sauf conditions très strictes pour habitation propre)

• Les frais de déplacement

• Les frais de bureau

• Les formations et conseils

• La plupart des charges liées à votre activité

Accumulation du risque

Tous vos biens immobiliers, tous vos crédits, tous vos risques sont concentrés sur votre personne. Aucune séparation, aucune protection.

Jusqu'où peut-on aller en nom propre ?

C'est LA question que tout le monde se pose.

Il n'existe pas de seuil légal précis, mais voici ce que nous observons en pratique :

• 1-2 opérations d'achat revente sur 3-5 ans : généralement accepté comme gestion normale de patrimoine

• 3-4 opérations simultanées ou sur courte période : zone grise, risque modéré

• 5+ opérations ou activité régulière : risque élevé de requalification
  
  

Mais attention : Ces chiffres sont indicatifs. L'administration examine votre situation globalement, pas uniquement le nombre d'opérations.

Les critères précis et les seuils implicites que nous avons identifiés sont enseignés dans notre formation en ligne.

Qu'est-ce qu'une société immobilière ?

Une société immobilière est une personne morale (entité juridique distincte) créée spécifiquement pour exercer une activité dans le secteur immobilier : achat revente, location, promotion immobilière, marchand de biens, etc.

En Belgique, depuis la réforme de 2019, la forme la plus courante est la SRL (Société à Responsabilité Limitée), qui a remplacé l'ancienne SPRL.

Les avantages majeurs de la société

Protection du patrimoine personnel

La société est une entité juridique séparée de vous. En principe, vos biens personnels sont protégés en cas de difficultés de la société (sous réserve de ne pas avoir donné de garantie personnelle).

Crédibilité et professionnalisme

Une société donne une image professionnelle qui facilite :

• Les négociations avec les vendeurs et entrepreneurs

• L'accès au crédit professionnel

• Les partenariats avec d'autres investisseurs

• La confiance des acheteurs lors de la revente
  
  

Optimisation fiscale possible

Important : Nous disons "possible", pas "automatique".

Une société permet théoriquement :

• Déduction des intérêts d'emprunt

• Déduction de nombreux frais professionnels (voiture, bureau, formations, etc.)

• Planification fiscale via dividendes vs rémunération

• Report des pertes d'un exercice sur l'autre

• Taux d'imposition à l'impôt des sociétés (25%) au lieu du taux progressif personne physique
  
  

Mais chaque situation est différente, et la fiscalité d'une société immobilière est complexe. Une mauvaise structuration peut coûter plus cher que de rester en nom propre.

Financement facilité (sous conditions)

Les banques sont parfois plus ouvertes à financer une société qui a une activité professionnelle déclarée, surtout si vous multipliez les projets.

Continuité et transmission

La société a sa propre existence juridique, indépendante de la vôtre. Cela facilite :

• L'association avec d'autres investisseurs

• La transmission à vos enfants

• La vente de la société elle-même
  
  

Les inconvénients réels de la société

Coûts de création et de gestion

• Frais de constitution : 1 000 à 3 000 € (notaire, publications)

• Comptabilité annuelle obligatoire : 2 000 à 5 000 €/an

• Secrétariat social si rémunération : 500 à 1 000 €/an

• Assurance responsabilité civile professionnelle

• Déclarations TVA trimestrielles
  
  

Total annuel : 3 000 à 7 000 € minimum de frais fixes

Ces coûts ne se justifient que si votre activité génère un volume suffisant.

Complexité administrative

• Assemblées générales annuelles

• Dépôt des comptes annuels

• Respect du droit des sociétés

• Comptabilité en partie double obligatoire

• Déclarations TVA
  
  

Cette complexité nécessite l'accompagnement d'un comptable, d'où les coûts importants.

Fiscalité pas toujours avantageuse

Attention au mythe : "Une société, c'est toujours plus avantageux fiscalement."

C'est FAUX.

En réalité, la fiscalité d'une société immobilière en Belgique est complexe et peut être moins avantageuse que le nom propre dans certains cas :

• Taxation de la société (25%) + taxation lors de la distribution (30% sur dividendes) = taxation en cascade

• Droits d'enregistrement parfois plus élevés pour les sociétés

• Précompte immobilier majoré

• Impossibilité d'appliquer le régime d'exonération des particuliers
  
  

Les calculs comparatifs précis entre nom propre et société sont complexes et dépendent de nombreux paramètres. Nous les réalisons avec nos élèves dans notre formation en ligne.

Engagement et rigidité

Créer une société, c'est s'engager dans une structure formelle. Vous ne pouvez pas "arrêter quand vous voulez" aussi facilement qu'en nom propre. La dissolution d'une société coûte cher et prend du temps.

Risque de qualification en promoteur immobilier

Si votre société est trop active en achat revente, l'administration peut vous considérer comme promoteur immobilier, ce qui entraîne :

• Application de la TVA (21%) au lieu des droits d'enregistrement

• Obligations déclaratives lourdes

• Contrôles fiscaux plus fréquents

Les critères de décision

Le choix entre nom propre et société n'est pas une question de préférence personnelle, mais une décision stratégique basée sur des critères objectifs.

Critère n°1 : Le volume d'activité

Indicateurs qu'une société devient pertinente :

• Vous réalisez ou prévoyez plus de 3-4 opérations d'achat revente par an

• Votre chiffre d'affaires immobilier annuel dépasse 200 000-300 000 €

• Vous avez plusieurs projets simultanés en cours

• L'achat revente devient votre activité principale (plus importante que votre emploi)

En dessous de ces seuils, les coûts d'une société risquent de dépasser les bénéfices.

Critère n°2 : La nature de l'activité

Une société est quasi obligatoire si :

• Vous faites du "house flipping" intensif (achat, rénovation rapide, revente)

• Vous agissez comme marchand de biens

• Vous développez une activité de promotion immobilière

• Vous achetez en VEFA pour revendre avant livraison
  
  

Ces activités sont clairement professionnelles et ne peuvent être exercées durablement en nom propre.

Critère n°3 : La protection patrimoniale

La société devient intéressante si :

• Vous avez un patrimoine personnel important à protéger

• Vous prenez des risques importants (gros travaux, projets complexes)

• Vous vous associez avec d'autres investisseurs

• Vous voulez séparer votre activité immobilière de votre patrimoine privé
  
  

Critère n°4 : L'optimisation fiscale

La société peut être avantageuse si :

• Vous êtes dans une tranche d'imposition élevée en personne physique

• Vous générez des revenus immobiliers importants et réguliers

• Vous voulez réinvestir les bénéfices plutôt que les distribuer

• Vous pouvez déduire de nombreux frais professionnels
  
  

Mais attention, les calculs doivent être réalisés au cas par cas.

Critère n°5 : Le financement

La société facilite le financement si :

• Vous avez déjà plusieurs crédits en nom propre

• Vous voulez séparer les financements de vos projets personnels

• Vous avez besoin de crédits professionnels à court terme (crédit-relais)
  
  

Les signaux d'alerte qu'il est temps de créer une société

Vous devriez sérieusement envisager la société si :

🚨 Vous avez reçu une demande de renseignements du fisc sur vos opérations

🚨 Votre banquier refuse un nouveau crédit car "vous avez trop de biens"

🚨 Vous réalisez votre 4ème ou 5ème opération d'achat revente

🚨 L'achat revente vous prend plus de temps que votre activité principale

🚨 Vous avez des associés ou voulez en prendre

🚨 Votre comptable vous conseille de "régulariser votre situation"

Ces signaux indiquent que vous dépassez le cadre de la gestion patrimoniale normale.

Le timing optimal

Question fréquente : "Dois-je créer la société avant ma première opération ou après plusieurs essais ?"

Notre recommandation générale :

• Opérations 1-2 : Restez en nom propre pour tester et apprendre

• Opérations 3-4 : Évaluez sérieusement la création d'une société

• À partir de 5 opérations : La société devient fortement recommandée
  
  

Exception : Si vous savez dès le départ que vous voulez faire de l'achat revente une activité régulière et significative, vous pouvez créer la société dès le début pour partir sur de bonnes bases.

Mais dans ce cas, il est impératif de bien structurer la société avec les bons conseils. Une erreur de départ peut coûter cher pendant des années.

Les stratégies de timing et de structuration optimales sont enseignées dans notre formation en ligne.

La SRL : la forme standard recommandée

SRL = Société à Responsabilité Limitée (anciennement SPRL avant 2019)

C'est la forme juridique la plus adaptée pour l'achat revente immobilier en Belgique depuis la réforme du droit des sociétés.

Caractéristiques principales :

• Capital minimum : 1 € (mais en pratique, minimum 1 000-5 000 € recommandé)

• Responsabilité limitée aux apports

• Possibilité de n'avoir qu'un seul associé (SRL unipersonnelle)

• Flexibilité dans l'organisation

• Imposition à l'impôt des sociétés (25%)
  
  

Avantages pour l'achat revente :

• Structure adaptée à une activité commerciale

• Protection du patrimoine personnel

• Crédibilité professionnelle

• Comptabilité structurée qui rassure les banques
  
  

Inconvénients :

• Coûts de gestion annuels (comptable obligatoire)

• Formalisme administratif
  
  

C'est le choix de 90% de nos élèves qui créent une structure.

La SA : pour les gros projets

SA = Société Anonyme

Cette forme est beaucoup plus lourde et réservée aux gros projets immobiliers ou aux levées de fonds.

Caractéristiques :

• Capital minimum : 61 500 €

• Structure plus complexe (conseil d'administration, commissaire)

• Coûts de gestion élevés
  
  

Quand l'envisager :

• Projets de grande envergure (promotions immobilières majeures)

• Besoin de lever des fonds auprès d'investisseurs externes

• Structure avec plusieurs actionnaires importants
  
  

Pour l'achat revente classique, la SA est surdimensionnée et coûteuse.

Les sociétés patrimoniales : attention aux confusions

Certains investisseurs parlent de "société patrimoniale" pour gérer leur patrimoine immobilier locatif.

Important : Une société patrimoniale (gestion de patrimoine existant) est différente d'une société d'achat revente (activité commerciale).

Les régimes fiscaux et les obligations diffèrent significativement. Ne confondez pas les deux.

La structure hybride : nom propre + société

Certains investisseurs expérimentés utilisent une structure hybride :

• Nom propre : conservation de 1-2 biens locatifs long terme (patrimoine personnel)

• Société : activité d'achat revente professionnelle
  
  

Cette séparation permet :

• De protéger un patrimoine locatif personnel stable

• D'exercer une activité professionnelle déclarée via la société

• D'optimiser la fiscalité selon les opérations
  
  

Mais cette structure est complexe et nécessite une gestion rigoureuse pour éviter les transferts indus entre les deux patrimoines.

Les mécanismes de cette structuration avancée sont enseignés dans notre formation en ligne.

Erreur n°1 : Créer une société trop tôt

Piège : Vous créez une SRL dès votre première opération, alors que vous ne faites qu'1-2 deals occasionnels.

Conséquence :

• 3 000 à 7 000 €/an de frais fixes qui plombent votre rentabilité

• Complexité administrative démotivante

• Obligations fiscales et sociales disproportionnées
  
  

Pour qui : Cette erreur est fréquente chez les débutants qui veulent "faire les choses bien" mais qui surestiment leur volume d'activité.

Erreur n°2 : Créer une société trop tard

Piège : Vous enchaînez 5-6 opérations en nom propre en espérant passer sous le radar du fisc.

Conséquence :

• Risque de requalification fiscale sur toutes les opérations passées

• Redressement fiscal massif (taxation à 33% rétroactive)

• Impossibilité de "régulariser" rétroactivement
  
  

Pour qui : Cette erreur est fréquente chez les investisseurs qui ont peur de la complexité administrative et qui repoussent la décision.

Erreur n°3 : Choisir la mauvaise forme juridique

Piège : Vous créez une SA ou une forme inadaptée sur conseil mal éclairé.

Conséquence :

• Coûts excessifs

• Obligations disproportionnées

• Rigidité dans la gestion
  
  

Pour qui : Cette erreur arrive quand on se fait conseiller par quelqu'un qui ne connaît pas spécifiquement l'immobilier.

Erreur n°4 : Mal structurer la société à la création

Piège : Vous créez la société sans réfléchir aux statuts, à l'objet social, à la répartition du capital, etc.

Conséquence :

• Blocages dans la prise de décision si plusieurs associés

• Impossibilité de faire certaines opérations (objet social trop restrictif)

• Coûts de modification ultérieure des statuts
  
  

Pour qui : Cette erreur est très fréquente car on ne pense pas à tout au moment de la création.

Les points critiques à vérifier lors de la création sont détaillés dans notre formation en ligne.

Erreur n°5 : Mélanger patrimoine personnel et professionnel

Piège : Vous créez une société mais continuez à acheter certains biens en nom propre, vous transférez de l'argent dans tous les sens, etc.

Conséquence :

• Confusion fiscale

• Risque de requalification

• Perte de la protection patrimoniale
  
  

Important : Une fois que vous avez créé une société, toute votre activité professionnelle d'achat revente doit passer par cette société. Votre nom propre ne conserve que votre patrimoine locatif personnel stable.

Erreur n°6 : Négliger l'accompagnement professionnel

Piège : Vous créez votre société en ligne via une plateforme automatisée, sans conseil d'un comptable ou fiscaliste spécialisé en immobilier.

Conséquence :

• Structure inadaptée à votre situation

• Erreurs dans les statuts

• Oubli d'optimisations fiscales importantes

• Découverte tardive d'obligations méconnues
  
  

La création d'une société immobilière nécessite un accompagnement expert, pas un formulaire en ligne à 500 €.

Notre approche personnalisée

Le choix entre nom propre et société n'a pas de réponse universelle. Chaque investisseur a une situation unique :

• Volume d'activité prévu

• Patrimoine personnel existant

• Situation fiscale

• Appétence pour la complexité administrative

• Objectifs à long terme
  
  

C'est pourquoi nous ne donnons jamais de conseil généralisé du type "il faut toujours créer une société" ou "restez toujours en nom propre".

Dans notre formation en ligne, nous fournissons les outils et méthodes pour que vous puissiez analyser votre situation personnelle et prendre la décision la plus adaptée.

Les outils que nous mettons à disposition

Pour aider nos élèves à prendre cette décision cruciale, nous avons développé plusieurs outils exclusifs que nous mettons à leur disposition dans notre formation.

Ces outils leur permettent d'analyser précisément leur situation et de simuler différents scénarios avant de prendre une décision.

L'accompagnement après la formation

Au-delà de la formation théorique, nous accompagnons nos élèves dans la mise en œuvre pratique :

✅ Recommandation de comptables spécialisés en immobilier (réseau partenaires)

✅ Mise en relation avec des avocats fiscalistes si nécessaire

✅ Suivi personnalisé de votre évolution (quand passer de nom propre à société)

✅ Groupe privé où les élèves partagent leurs expériences et questionnements

✅ Sessions de questions-réponses mensuelles pour ajuster votre stratégie

Notre objectif : que vous preniez la bonne décision au bon moment, ni trop tôt ni trop tard.

Les résultats de nos élèves grâce à notre accompagnement personnalisé :

✅ Zéro requalification fiscale pour les élèves qui suivent nos recommandations

✅ Économies de 5 000 à 15 000 € en évitant les erreurs de structuration

✅ Timing optimal : création de société au bon moment (ni trop tôt, ni trop tard)

✅ Structures adaptées : chaque élève a la forme juridique qui correspond à son profil

✅ Sérénité : nos élèves savent qu'ils sont correctement structurés et sécurisés

Les droits d'enregistrement représentent un coût significatif dans toute opération d'achat revente immobilier en Belgique. Avec des taux de 12 à 12,5% selon les régions, ils peuvent facilement atteindre des dizaines de milliers d'euros et impacter lourdement votre rentabilité.

Les trois points essentiels à retenir :

• Les droits d'enregistrement sont obligatoires et doivent être intégrés dès le départ dans tous vos calculs de rentabilité

• Ils varient selon les régions (Bruxelles 12,5%, Wallonie 12,5%, Flandre 12%) et selon le type de bien et votre situation

• Ils sont déductibles de votre plus-value imposable en cas de taxation, d'où l'importance de conserver toutes les preuves
  
  

Ce que vous devez encore maîtriser

Dans cet article, nous avons couvert les bases des droits d'enregistrement. Mais pour réussir en achat revente immobilier, vous devez maîtriser bien plus :

🔐 Les stratégies d'optimisation globale intégrant droits d'enregistrement + fiscalité + financement

🔐 L'arbitrage entre droits d'enregistrement et TVA selon votre projet

🔐 Les techniques de négociation pour compenser le coût des droits

🔐 Le calcul de rentabilité complet incluant tous les frais réels

🔐 La structuration juridique optimale (nom propre vs société)

🔐 Les pièges régionaux spécifiques à éviter

Ces connaissances avancées font la différence entre un investisseur amateur qui subit les coûts et un professionnel qui optimise chaque aspect de ses opérations.

Toutes ces stratégies et techniques sont reprises dans notre formation en ligne.

La question "Faut-il créer une société pour faire de l'achat revente immobilier ?" n'a pas de réponse simple. C'est un choix stratégique majeur qui dépend de votre situation personnelle, de votre volume d'activité, et de vos objectifs.

Les trois vérités à retenir :

• Il n'y a pas de solution universelle : ce qui est optimal pour un investisseur peut être inadapté pour un autre

• Le timing est crucial : créer une société trop tôt ou trop tard peut coûter très cher

• L'accompagnement expert est indispensable : ce n'est pas une décision à prendre seul ou sur la base d'informations génériques
  
  

Ce que vous devez encore maîtriser

Dans cet article, nous avons couvert les principes de base du choix entre nom propre et société. Mais pour prendre la bonne décision pour VOTRE situation, vous devez maîtriser bien plus.

Toutes les méthodes d'analyse, les outils de simulation, les critères de décision précis, et l'accompagnement personnalisé sont disponibles dans notre formation en ligne.

La structuration juridique de votre activité d'achat revente immobilier est l'une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre. Une erreur peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros en fiscalité évitable, en frais inutiles, ou en redressements.

Notre formation complète vous aide à :

✅ Analyser précisément votre situation personnelle

✅ Déterminer si vous devez rester en nom propre ou créer une société

✅ Choisir la forme juridique adaptée si société

✅ Identifier le timing optimal pour la création

✅ Éviter toutes les erreurs coûteuses

✅ Structurer correctement dès le départ

Toutes ces stratégies, outils et accompagnement sont disponibles dans notre formation en ligne.

Cette formation est pour vous si :

✅ Vous hésitez entre nom propre et société

✅ Vous voulez éviter les erreurs coûteuses de structuration

✅ Vous cherchez un accompagnement personnalisé sur ce choix

✅ Vous voulez optimiser votre situation fiscale et juridique

✅ Vous voulez développer une activité d'achat revente sécurisée et pérenne

Chaque situation est unique.
Si vous avez des questions spécifiques sur votre projet d'achat revente en Wallonie ou si vous souhaitez comprendre comment optimiser votre fiscalité personnelle, mon équipe et moi sommes là pour vous accompagner.

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Ce que nous analyserons ensemble lors de cet appel :

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Le choix de structure juridique est l'une des décisions les plus impactantes de votre parcours d'investisseur en achat revente immobilier. Une mauvaise décision peut :

• Vous coûter des dizaines de milliers d'euros en redressement fiscal

• Générer des frais inutiles qui plombent votre rentabilité

• Vous exposer à des risques juridiques importants

• Bloquer votre développement futur
  
  

Mais avec le bon accompagnement, vous pouvez :

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Vous avez maintenant deux options :

Option 1 : Continuer à naviguer seul dans la complexité belge, en espérant ne pas faire d'erreur coûteuse.

Option 2 : Vous former professionnellement, maîtriser les stratégies avancées, et rejoindre la communauté des investisseurs qui réussissent en achat revente immobilier.

À très bientôt dans notre formation,

L'équipe Addict Immo
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Article mis à jour en octobre 2025

Les informations fiscales présentées sont générales.

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