Évitez de perdre 30 000€ sur votre prochain bien… avant même de signer

Une seule erreur de calcul peut transformer une opération rentable en catastrophe financière. Sécurisez votre investissement avec un audit professionnel complet avant de vous engager.

✅ Analyse complète en 48-72h : Recevez un rapport professionnel analysant en détail la rentabilité réelle de votre bien, avec calculs précis de la plus-value prévisionnelle et identification de tous les frais cachés.

✅ Détection des pièges avant qu'il ne soit trop tard : Bénéficiez de l'œil expert d'un professionnel qui a analysé des centaines de biens pour repérer les problèmes invisibles aux débutants : travaux sous-estimés, problèmes structurels, mauvais timing de marché, prix d'achat trop élevé.

✅ Plan d'action opérationnel sur-mesure : Repartez avec une feuille de route claire, étape par étape, pour maximiser votre marge et sécuriser chaque phase de votre opération, de l'achat à la revente.

⚠️ Places limitées : Pour garantir la qualité et la profondeur de chaque analyse, nous limitons volontairement le nombre d'audits à 10 places maximum par mois.

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5/5 basé sur nos différents avis clients

★★★★★

" Il m'accompagne depuis des années. Super formateur, très a l'écoute, passionné par ce qu'il entreprend, je recommande très sincèrement !"

– Ryan S.

★★★★★

"Excellent dans ses conseils, accompagnement complet, je recommande à 100% 💪"

– Nassim D.

★★★★★

"Enfin une personne qui connaît vraiment son sujet ! Je recommande sans hésiter !"

– Valentin P.

★★★★★

"Très bon accompagnement personnalisé qui m'a permis de réaliser ma première opération en achat revente immobilier et généré 63 000 € en quelques mois, encore merci pour tout !"

– TB TH

★★★★★

"J'ai pu lire 3 de vos Tomes ... Ils m'ont vraiment aidé, merci beaucoup pour ce bel apprentissage qui m'ont énormément apporté !! 🥰"

– Skill Trade

★★★★★

"Formation en ligne au top, super complète"

– Californams

Pourquoi 8 opérations d'achat revente sur 10 sont moins rentables que prévu ?

Vous avez trouvé un bien qui semble parfait. Sur le papier, les chiffres sont alléchants. Vous imaginez déjà la plus-value… Mais voici ce qui arrive réellement sur le terrain :

❌ Erreur n°1 : Les travaux sous-estimés de 40% à 60%

"Oh, c'est juste un petit rafraîchissement à prévoir." Vous pensez 15 000€ de travaux. La réalité ? 35 000€ à 40 000€.

Sans expérience, vous ne voyez pas les problèmes invisibles qui explosent votre budget. L'humidité cachée derrière les murs, l'électricité complètement hors normes, l'isolation obligatoire dont personne ne vous a parlé, la plomberie qui lâche en plein chantier...

Chaque corps de métier vous annonce des surprises. Les finitions coûtent le double de ce que vous aviez prévu. Votre entrepreneur vous demande des rallonges toutes les semaines.

Résultat : votre marge prévisionnelle fond comme neige au soleil. Vous passez de 45 000€ espérés à 20 000€ réels.

Ou pire : vous n'avez plus de budget pour finir les travaux et vous êtes coincé avec un chantier à l'arrêt, un crédit qui tourne, et aucune solution en vue.

❌ Erreur n°2 : Le calcul de rentabilité approximatif

Vos calculs sur un coin de table : achat 120 000€ + travaux 30 000€ = revente à 200 000€. Bénéfice prévu : 50 000€. Sur le papier, c'est parfait.

Sauf que vous découvrez après coup une dizaine de postes de dépenses dont vous ignoriez même l'existence. Les frais de notaire qui se comptent en dizaines de milliers d'euros. La taxe sur la plus-value qui peut grimper jusqu'à 33%. Les frais d'agence. Les intérêts du crédit qui s'accumulent pendant des mois.

Et puis les imprévus. Il y en a TOUJOURS. Le chantier qui dure plus longtemps. Le bien qui tarde à se vendre. Les compromis qui tombent à l'eau après signature.

Quand vous faites le vrai calcul, votre marge de 50 000€ s'effondre à 18 000€. Voire se transforme en perte si les travaux ont dérapé. Vous avez investi 12 mois de votre vie, vécu un stress permanent, géré un chantier complexe… pour un résultat qui ne vaut même pas la peine.

❌ Erreur n°3 : Le financement qui ne passe pas

Vous avez trouvé le bien parfait. Les chiffres vous semblent bons. Vous êtes motivé à fond. Vous foncez chez votre banquier avec un dossier préparé rapidement.

Deux semaines d'attente. Puis la réponse tombe : "Désolé, on ne peut pas financer ce projet." Vous ne comprenez pas. Vous retournez voir une autre banque. Puis une autre. Même réponse à chaque fois.

Votre plan de financement n'était pas optimal. Votre dossier manquait de solidité. Vous n'aviez pas les bons arguments. Vous ne saviez pas quelle banque solliciter.

Pendant que vous perdez 2 mois à faire le tour des établissements, le bien est vendu à quelqu'un d'autre. Quelqu'un qui savait comment présenter son dossier. L'opportunité en or que vous aviez repérée ? Envolée. Et vous vous retrouvez à zéro, frustré, sans comprendre ce qui s'est passé.

❌ Erreur n°4 : Le prix d'achat trop élevé

Vous tombez sur un bien avec un potentiel énorme. L'emplacement est top. Vous imaginez déjà le résultat final. Le vendeur demande 135 000€.

Vous ne connaissez pas vraiment le marché local. Vous n'avez pas accès aux vraies données de transactions. Vous ne savez pas négocier efficacement.

La peur de rater l'opportunité vous pousse à accepter rapidement.

Vous signez à 135 000€, content d'avoir sécurisé le bien.

Quelques semaines plus tard, en discutant avec un pro du secteur, la vérité vous tombe dessus : le bien valait 115 000€ à 120 000€ maximum. Vous avez payé 15 000€ à 20 000€ de trop.

Cette erreur tue votre marge avant même d'avoir commencé. Impossible de revenir en arrière. Le mal est fait. Votre opération commence avec un handicap de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

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❌ Erreur n°5 : La stratégie de revente bâclée

Les travaux sont terminés. Le bien est magnifique. Maintenant, il faut vendre.

Scénario 1 : Vous vendez trop vite
Vous paniquez car le crédit tourne. Vous bradez à 178 000€ alors que le bien pourrait partir à 205 000€. Vous perdez 20 000€ à 25 000€ de marge.

Scénario 2 : Vous vendez trop cher et trop tard
Vous mettez à 230 000€, le marché est à 200 000€. Le bien reste 8 mois sur le marché. Vous payez 4 000€ de crédit inutiles, les charges s'accumulent, et vous finissez par vendre à 195 000€.

Scénario 3 : Vous ne savez pas valoriser le bien
Vous ne connaissez pas la cible à viser, les éléments à mettre en avant, comment négocier efficacement. Résultat : vous vendez moins cher et moins vite. La stratégie de revente représente facilement 10 000€ à 20 000€ de différence sur votre marge finale. Pourtant, c'est l'étape la plus négligée.

La dure réalité ?

Nous avons vu des dizaines d'investisseurs motivés se lancer sans analyse professionnelle… pour se retrouver coincés pendant 2 ans sur une opération déficitaire qui leur a coûté leur épargne et leur confiance.

Certains ont perdu 30 000€ à 50 000€ sur une seule opération mal préparée. D'autres ont dû revendre à perte après des mois de galère. Beaucoup ont abandonné l'achat revente immobilier, dégoûtés et endettés.

Pourquoi ? Parce qu'ils ont foncé sans faire analyser leur projet par un professionnel.

Ils pensaient économiser quelques centaines d'euros en se débrouillant seuls. Ça leur a coûté des dizaines de milliers d'euros.

Ne faites pas cette erreur. Pas sur votre argent. Pas sur votre avenir.

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L' Audit Premium Addict'immo : Votre sécurité financière avant de signer

Imaginez pouvoir soumettre votre projet à des experts qui ont :

Géré plus de 1 000 appartements dans leur carrière
Réalisé des dizaines d'opérations d'achat revente rentables
Analysé des centaines de biens sur le marché belge
Formé des dizaines d'investisseurs qui génèrent aujourd'hui des plus-values à 5 chiffres

C'est exactement ce que vous obtenez avec l'Audit Premium Addict'immo.

En 48 à 72 heures maximum, nous passons votre projet au crible avec la même méthodologie que nous utilisons pour réaliser nos propres opérations. Vous recevez un rapport professionnel qui analyse tout :

Analyse complète de votre projet

✅ Analyse financière ultra-détaillée

Calcul précis de votre rentabilité prévisionnelle avec 3 scénarios (optimiste / réaliste / pessimiste). Vous saurez exactement combien vous allez gagner… ou perdre.

✅ Analyse du prix d'achat vs marché local

Grâce à notre expérience et nos années sur le terrain belge, nous évaluons si le prix demandé correspond à la réalité du marché ou si vous devez renégocier.

✅ Recommandation GO / NO GO motivée

La partie la plus importante : vous savez clairement si vous devez foncer ou passer votre chemin. Et surtout POURQUOI. Parfois, la meilleure opération… c'est celle qu'on ne fait pas.

Sécurisez chaque étape

✅ Estimation des travaux réaliste

Chiffrage détaillé poste par poste avec marge de sécurité de 20%. Fini les mauvaises surprises. Vous savez exactement où mettre votre argent et combien prévoir.

✅ Analyse des risques spécifiques au bien

Identification des points de vigilance et des pièges potentiels : problèmes structurels, contraintes administratives, risques de chantier. Nous vous expliquons comment les anticiper et les mitiger.

✅ Plan d'action opérationnel étape par étape

De l'offre d'achat à la revente : vous savez exactement quoi faire, quand le faire, et comment le faire. Plus de doutes, plus d'hésitations. Juste un plan d'action clair à exécuter.

Maximisez vos résultats

✅ Stratégie de financement

Analyse de votre capacité d'emprunt réelle, optimisation du plan de financement, arguments clés pour convaincre votre banquier. Vous gagnez des semaines et multipliez vos chances d'acceptation.

✅ Stratégie de revente optimisée

Prix de vente cible, timing optimal, cible d'acheteurs à viser, éléments de valorisation à mettre en avant. Vous maximisez votre prix de vente dès le départ.

✅ 30 minutes de débriefing personnalisé inclus

On passe en revue ensemble les points clés du rapport. Vous posez toutes vos questions. Vous repartez avec une vision 100% claire de ce que vous devez faire.

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Tim Leunens - Fondateur

Ancien gestionnaire de patrimoine, Tim Leunens a supervisé la gestion quotidienne de dizaines d’immeubles et plus de 1 000 appartements, soutenu par une équipe professionnelle composée de deux assistants et un comptable.

Cette expérience lui a permis d’acquérir une connaissance approfondie de tous les aspects de l’immobilier, de la gestion opérationnelle à la stratégie financière, en passant par l’analyse des risques et la revalorisation des biens.

Au fil du temps, il a voulu aller plus loin que la simple gestion de patrimoine pour le compte d’autrui et a appliqué son savoir-faire à ses propres projets d’achat revente immobilier, testant différentes stratégies, optimisant ses opérations et réalisant des plus-values significatives. Ces expériences lui ont appris qu’une approche méthodique et bien planifiée était essentielle pour réussir tout en minimisant les risques.

Animé par sa passion pour l’achat revente immobilier et conscient des difficultés rencontrées par les débutants, Tim a créé Addict’immo pour partager son expertise et fournir des méthodes concrètes et éprouvées. Grâce à sa connaissance du marché belge et à ses expériences sur le terrain, il offre des services stratégiques et réalistes : chaque conseil, méthode et plan d’action est directement applicable, conçu pour éviter les pièges et générer des résultats tangibles et durables.

Comment Tim a transformé un appartement acheté 57 500 € en une revente à 100 000 €

" Je me souviens parfaitement de cette première opération, remplie de doutes mais aussi de détermination. J’ai acheté cet appartement au prix de 57 500 €, bien en dessous de son potentiel. Une vraie opportunité à saisir, mais qui nécessitait un gros coup de frais.

À ce moment-là, l’appartement nécessitait un gros coup de frais, ce qui expliquait son prix attractif. Après une rénovation soignée, sa valeur est montée à 90 000 €.

Je l’ai gardé 9 mois avant de le revendre à 100 000 €.

Voici les chiffres clés à retenir :

Frais d’acquisition : 11 639 €
Coût des travaux : 5 363 € TTC
Frais de revente : 68 131 €
Plus-value brute : 31 869 €
Restitution de 3/5 des droits d'enregistrement : +4 313 €
Total plus-value brute ajustée : 36 181 €
Après taxation (16,5 %) : environ 3 624 €
Plus-value nette finale : 32 557 €

En résumé, pour un investissement total maîtrisé, j’ai réussi à générer une plus-value significative, tout en réalisant une rénovation efficace à moindre coût. Regardez les photos avant/après, elles parlent d'elles-mêmes. "

Transparence totale : mes revenus issus de cette opération

Après son premier succès, une seule chose l’obsédait : recommencer, mais en visant plus grand.

" J’ai enchaîné plusieurs opérations dans le même esprit que la première, jusqu’au jour où je suis tombé sur une véritable pépite… à Fernelmont.

Une maison 3 façades de 130 m², 3 chambres, avec un jardin de 5 ares, au calme.

Prix d’achat : 105 000 €

Travaux : 45 000 €

Prix de revente : 237 000 €

Un chantier plus ambitieux, une maison plus grande, un public plus large.

J’ai pris plus de risques, mais aussi plus de recul : j’avais une vision plus claire, des artisans mieux encadrés, et une vraie stratégie de mise en valeur pour la revente.

Résultat : plus de 79 000 € de bénéfice net. Cerise sur le gâteau, comme la revente a eu lieu dans les deux ans, nous avons pu récupérer 3/5 des droits d’enregistrement, soit 7 875 €, une somme précieuse qui servira à couvrir la taxe sur la plus-value.

Mais ce n’est pas le chiffre qui compte le plus.

Ce qui change tout, c’est la confiance que ça donne.

Quand tu comprends que tu peux répéter ce modèle, tu commences à te projeter sur un vrai patrimoine, une vraie liberté, une vraie vie choisie ...

Voici les photos avant/après travaux. "

Voici le décompte vendeur de cette opération

Comment fonctionne l'audit Premium ? Un processus simple en 4 étapes

ÉTAPE 1 : Vous réservez votre audit
Vous cliquez sur le bouton, vous réglez les 797€, et vous recevez un email avec un formulaire à compléter. Vous nous envoyez toutes les infos sur le bien : annonce, photos, adresse, vos questions spécifiques.

ÉTAPE 2 : Nous analysons tout en profondeur
Pendant 48 à 72h maximum, nous passons votre projet au crible. Nous calculons, nous analysons, nous comparons avec le marché, nous évaluons les risques. Nous préparons votre rapport détaillé.

ÉTAPE 3 : Vous recevez votre rapport complet
Vous recevez par email votre rapport PDF avec toute l'analyse, les calculs, les recommandations et le plan d'action. Tout est clair, structuré, et directement exploitable.

ÉTAPE 4 : On débrief ensemble pendant 30 minutes
On se fixe un appel pour passer en revue les points clés. Vous posez toutes vos questions. Vous repartez avec une décision claire : GO ou NO GO.

Timing : ⏱️ Délai total - 48 à 72 heures maximum

C'est exactement cette méthodologie que nous appliquons dans chaque Audit Premium.

Quand vous nous confiez l'analyse de votre bien, vous bénéficiez de toute cette expérience condensée en un seul rapport.

D’ailleurs, nous ne sommes pas le seul à obtenir ces résultats...
Des élèves qui passent à l’action… et qui encaissent !

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Votre Rapport Audit Premium : Voici exactement ce que vous recevez

1. Analyse du bien et du secteur

Localisation et attractivité du secteur

Comparaison avec les biens similaires vendus récemment
Potentiel de valorisation du bien

2. Analyse du prix d'achat

Validation du prix demandé vs prix du marché

Recommandations de négociation (si applicable)
Calcul de la marge de négociation possible

3. Estimation détaillée des travaux

Chiffrage poste par poste (démolition, électricité, plomberie, revêtements, peinture…)

Marge de sécurité de 20% incluse
Planning prévisionnel des travaux

4. Calcul de rentabilité prévisionnelle

Scénario optimiste / réaliste / pessimiste

Tous les frais inclus (notaire, intérêts, taxes, agence…)
Marge nette prévisionnelle finale, ROI (retour sur investissement)

5. Stratégie de financement

Validation de votre capacité d'emprunt

Optimisation du plan de financement
Alternatives de financement si nécessaire

6. Stratégie de revente optimisée

Prix de vente cible recommandé

Profil de l'acheteur cible et stratégie de négociation
Éléments de valorisation à mettre en avant

7. Analyse des risques spécifiques

Points de vigilance sur le bien

Risques potentiels et comment les mitiger
Scénarios de sortie en cas de problème

8. Plan d'action opérationnel

Étapes détaillées de A à Z

Timing de chaque étape
Actions prioritaires à réaliser

9. Recommandation finale GO / NO GO

Notre avis clair et motivé

Pourquoi foncer ou pourquoi passer votre chemin
Conditions à respecter si vous décidez de vous lancer

BONUS

30 minutes de débriefing

On passe en revue ensemble les points clés, vous posez toutes vos questions, et vous repartez avec une vision 100% claire.

Audit Premium Addict'immo

Investissement : 797€ (Valeur réelle : 1 200€)

Ce qui est inclus :

Rapport professionnel complet :
Analyse détaillée de votre bien avec calculs de rentabilité, estimation des travaux, stratégie de financement et plan d'action opérationnel
Analyse en 48-72h maximum
Votre rapport détaillé livré rapidement pour ne pas perdre de temps sur votre opportunité
Recommandation GO / NO GO claire et motivée
Une décision sans ambiguïté basée sur des données concrètes pour vous éviter une erreur à plusieurs dizaines de milliers d'euros
30 minutes de débriefing personnalisé
Session privée pour passer en revue les points clés du rapport, poser toutes vos questions et repartir avec une vision 100% claire
Accès au replay de votre débriefing si souhaité
Enregistrement de votre session pour le revoir autant de fois que nécessaire
Après paiement
Vous recevez immédiatement un formulaire pour nous transmettre les informations sur votre bien, puis nous lançons l'analyse
Places limitées : Seulement 10 audits par mois ⚠️

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Combien ça vous coûte de NE PAS faire cet audit ?

💸 Une erreur de 20 000€ sur l'estimation des travaux
Vous pensiez investir 30k€ en travaux ? Vous en êtes à 50k€. Votre marge vient de fondre de moitié.

💸 Une opération déficitaire qui vous bloque pendant 2 ans
Vous avez mal calculé. Vous perdez 10k€ sur l'opération. Et vous avez bloqué votre capacité d'emprunt pendant 24 mois pour rien.

💸 Un refus bancaire après 2 mois de démarches inutiles
Votre dossier n'était pas optimal. La banque refuse. Vous avez perdu 2 mois… et le bien est parti chez quelqu'un d'autre.

💸 Une revente galère avec 15 000€ de marge en moins
Vous vendez trop vite parce que vous paniquez. Ou trop cher et le bien reste 8 mois sur le marché. Dans les deux cas, vous perdez une fortune.

💸 Un bien payé 15 000€ de trop
Vous ne connaissiez pas vraiment le marché local. Vous avez payé 10-15% au-dessus du prix. Cette erreur tue directement votre plus-value.

Le coût réel d'une mauvaise décision : 20 000€ à 50 000€ (ou plus)

Le coût de l'Audit Premium : 797€

L'audit se rembourse 30 à 80 fois dès la première opération réussie. Un investissement dérisoire comparé à ce qu'il peut vous faire économiser… ou gagner.

Je sécurise mon projet maintenant

Nos audits sont faits pour vous si...

✅ Vous avez repéré un bien concret qui vous intéresse
Vous avez une opportunité réelle devant vous et vous voulez valider si elle est bonne avant de vous engager.

✅ Vous voulez sécuriser votre investissement
Vous ne voulez pas foncer tête baissée. Vous préférez avoir l'avis d'un expert qui a fait ses preuves avant de signer.

✅ Vous êtes prêt à investir 797€ pour éviter de perdre 30 000€
Vous comprenez que la vraie économie, c'est d'éviter les erreurs coûteuses, pas de rogner sur les analyses.

✅ Vous voulez maximiser votre marge
Vous ne voulez pas juste "faire une opération". Vous voulez faire LA bonne opération, celle qui vous rapporte 40k€, 60k€, 80k€ ou plus.

✅ Vous cherchez un plan d'action clair pour passer à l'exécution
Vous en avez marre des conseils théoriques. Vous voulez un plan concret, étape par étape, pour avancer immédiatement.

Nos audits ne sont PAS faits pour vous si...

Vous n'avez aucun bien en vue
L'audit analyse un bien spécifique. Si vous n'avez pas encore trouvé de bien concret, optez plutôt pour une session stratégique (150€) pour définir votre plan de recherche.
Vous avez déjà signé le compromis de vente
Trop tard. L'audit sert à prendre la bonne décision AVANT de s'engager, pas après. Si vous avez déjà signé, l'accompagnement personnalisé sera plus adapté.
Vous cherchez juste une confirmation de ce que vous savez déjà
Si vous êtes déjà 100% convaincu et que vous voulez juste qu'on vous dise "oui vas-y", ne gaspillez pas votre argent. L'audit est là pour vous apporter une vraie analyse, pas des félicitations.
Vous n'êtes pas prêt à investir dans votre réussite
Si 797€ vous semble cher pour sécuriser un investissement de 150k€, 200k€ ou plus… ce n'est probablement pas le bon moment pour vous lancer en achat revente immobilier.
Vous voulez des résultats sans rien faire
L'audit vous donne le plan. Mais c'est VOUS qui devrez l'exécuter. Si vous cherchez quelqu'un qui fait tout à votre place, regardez plutôt vers les partenariats.

Prêt à sécuriser votre investissement ?

Vous êtes à quelques clics de savoir si le bien qui vous intéresse est :

Une opportunité en or qui peut vous rapporter 40k€, 60k€, 80k€ ou plus
Ou un piège financier qui peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros

La différence entre ces deux scénarios ? Une analyse professionnelle AVANT de signer.

Pour 797€, vous obtenez :

✅ Un rapport professionnel complet
✅ Une analyse en profondeur de A à Z
✅ 30 minutes de débriefing personnalisé
✅ La tranquillité d'esprit de savoir que vous prenez la bonne décision

Je réserve mon audit maintenant - 797 €

FAQ

Foire aux questions

En combien de temps je reçois mon rapport ?

Maximum 48 à 72 heures après réception de toutes les informations sur le bien. Dans la plupart des cas, vous l'avez en 48h.

Que se passe-t-il si vous me déconseiller le bien ?

C'est justement tout l'intérêt de l'audit ! Vous avez investi 797€ pour éviter de perdre 30 000€ ou plus sur une mauvaise opération. Nous vous expliquons clairement pourquoi le bien n'est pas rentable, et nous vous donnons les critères à chercher pour votre prochain bien.

Est-ce que je peux vous envoyer plusieurs biens à analyser ?

L'audit à 797€ couvre UN bien. Si vous hésitez entre plusieurs biens, vous pouvez commander un audit pour chacun, ou opter pour une session stratégique (150€) où on passe en revue plusieurs opportunités rapidement.

Est-ce que l'audit remplace une session stratégique ?

Non, ce sont deux services complémentaires. La session stratégique (150€) sert à définir votre stratégie globale, valider votre plan de recherche, ou répondre à des questions précises. L'audit (797€) analyse en profondeur un bien spécifique que vous avez repéré.

Qu'est-ce qui est inclus exactement dans les 30 minutes de débriefing ?

On se fixe un appel après que vous ayez reçu le rapport. On passe en revue les points clés ensemble, je réponds à toutes vos questions, et on s'assure que vous avez une vision 100% claire pour prendre votre décision.

Que se passe-t-il si je change d'avis sur le bien après avoir commandé l'audit ?

Aucun problème. Si vous renoncez au bien avant que nous ayons commencé l'analyse (envoyez-nous un mail maximum 6 heures après votre paiement), nous pouvons reporter votre audit sur un autre bien. Si nous avons déjà commencé le travail, l'audit reste valable pour ce bien spécifique.

Puis-je commander un audit puis prendre un accompagnement personnalisé ensuite ?

Absolument ! C'est même un parcours que nous recommandons. L'audit vous permet de valider un bien spécifique. Si vous voulez ensuite être accompagné de A à Z sur l'opération, l'accompagnement premium prend le relais. Les 797€ de l'audit sont alors déduits du prix de l'accompagnement.