Vous venez de décider de vous lancer en achat revente immobilier.

Vous êtes motivé. Vous avez lu des articles. Regardé des vidéos. Vous êtes prêt.

Mais il y a un problème.

Il existe 7 types d'investisseurs en achat revente immobilier.

6 d'entre eux perdent de l'argent, abandonnent, ou mettent 5 ans à faire leur première vraie marge.

1 seul type réussit systématiquement, enchaîne les opérations rentables, et génère 30 000-50 000 € de marge par projet.

La différence entre ces 7 types ?

Ce n'est pas le capital.

Ce n'est pas l'intelligence.

Ce n'est pas la chance.

C'est l'approche.

Dans cet article, nous allons décortiquer les 7 types d'investisseurs en achat revente immobilier en Belgique.

Vous allez vous reconnaître dans l'un d'eux (probablement plusieurs).

Et vous allez comprendre pourquoi 6 types sur 7 échouent... et comment devenir le 7ème.

Si vous lisez cet article en entier, vous saurez exactement dans quelle catégorie vous êtes, les erreurs fatales de votre profil, et comment passer au profil gagnant.

Table des matières

1. Introduction : Pourquoi votre profil détermine votre réussite

2. Type 1 : Le "Je vais apprendre sur YouTube" (taux d'échec : 91%)

3. Type 2 : Le "Coup de cœur" (perte moyenne : 34 000 €)

4. Type 3 : Le "Je fais tout moi-même" (temps perdu + surcoûts)

5. Type 4 : Le "Je me lance à l'aveugle" (catastrophe garantie)

6. Type 5 : Le "J'attends le moment parfait" (action = jamais)

7. Type 6 : Le "Formation cheap ou générique" (infos périmées/inutiles)

8. Type 7 : Le Stratège formé (taux de réussite : 89%)

9. Comment identifier votre type actuel

10. Comment passer du Type X au Type 7

11. Les 5 étapes concrètes pour devenir un Type 7

12. Conclusion : Quel type allez-vous choisir d'être ?

Taux d'échec : 91%

Perte moyenne sur 1ère opération : 35 000 €

Le profil

Vous découvrez l'achat revente immobilier.

Vous êtes motivé, enthousiaste.

Vous vous dites : "Je vais apprendre par moi-même. Il y a plein de contenu gratuit sur YouTube, des blogs, des forums. Pas besoin de payer 1 500 € pour une formation."

Vous passez 3-6 mois à regarder des vidéos, lire des articles, poser des questions sur Reddit.

Vous pensez avoir compris.

Vous vous lancez.

Ce qui se passe réellement

Mois 1-6 : Phase d'apprentissage chaotique

Vous regardez 150 vidéos YouTube.

Le problème ?

• 40% sont des contenus français (fiscalité différente, marché différent)

• 30% sont des "success stories" sans méthodologie concrète

• 20% se contredisent entre elles

• 10% sont pertinentes mais incomplètes
  
  

Résultat : Vous avez des bouts d'informations, mais aucune méthode structurée.

Mois 7 : Vous trouvez votre 1er bien

Vous trouvez un bien à 175 000 €.

Vous faites vos calculs (approximatifs).

Vous pensez faire 45 000 € de marge.

Vous achetez.

Mois 8-18 : La descente aux enfers

Voici ce qui se passe :

1. Vous avez acheté 15% trop cher (vous ne saviez pas estimer correctement)

   • Perte : 26 000 €
     
     

2. Vous avez sous-estimé les travaux de 40%

   • Dépassement : 18 000 €
     
     

3. Vous avez oublié 20 000 € de frais dans votre calcul

   • Impact marge : -20 000 €
     
     

4. Vous avez un problème d'urbanisme (vous n'aviez pas vérifié)

   • Retard : 8 mois

   • Coût intérêts : 5 600 €
     
     

5. Votre entrepreneur disparaît (vous ne l'aviez pas vérifié)

   • Surcoût : 11 000 €
     
     

6. Vous êtes taxé à 16,5%

   • Taxe : 7 425 €
     
     

Total des erreurs : 88 025 €

Marge prévue : 45 000 €

Marge réelle : -43 025 € (PERTE)

Pourquoi ce type échoue

Parce que l'apprentissage sur YouTube/blogs/forums est :

❌ Désorganisé : Pas de progression logique, vous sautez d'un sujet à l'autre

❌ Incomplet : Chaque vidéo traite 1 sujet, mais jamais la vue d'ensemble

❌ Non spécifique : 80% du contenu gratuit est français, américain, ou générique

❌ Non actionnable : Beaucoup de théorie, peu d'outils concrets

❌ Contradictoire : 10 vidéos = 10 avis différents, vous ne savez plus quoi faire

❌ Chronophage : Vous passez 400 heures à chercher des infos au lieu d'agir

Le verdict brutal

Temps investi : 400 heures d'apprentissage + 12 mois d'opération

Argent économisé sur la formation : 1 497 €

Perte sur la 1ère opération : -43 000 €

Bilan : -41 503 €

Vous avez "économisé" 1 497 €... pour perdre 43 000 €.

Bravo.

Vous êtes un Type 1 si...

• Vous pensez qu'on peut apprendre l'achat revente gratuitement sur internet

• Vous avez regardé 50+ vidéos YouTube mais pas fait 1 seule opération

• Vous pensez que les formations sont une "arnaque"

• Vous dites "je vais apprendre en faisant mes propres erreurs"

• Vous avez peur d'investir 1 500 € mais prêt à perdre 40 000 €

Taux d'échec : 84%

Perte moyenne : 34 000 €

Le profil

Vous visitez un bien.

Il est magnifique.

Parquet d'époque, moulures au plafond, luminosité incroyable, jardin arboré.

Vous tombez amoureux.

Vous vous projetez. Vous imaginez déjà les photos avant/après sur Instagram.

Votre cerveau vous crie : "ACHÈTE. C'EST LE BIEN PARFAIT."

Vous faites une offre au prix demandé (vous avez peur de le perdre).

Vous achetez.

Ce qui se passe réellement

Le problème : Vous avez acheté avec votre cœur, pas avec votre tête.

Ce bien que VOUS trouviez magnifique :

• Est au 3ème étage sans ascenseur (élimine 70% des acheteurs potentiels)

• A une cuisine orientée nord (sombre, les acheteurs détestent)

• Est dans une rue avec beaucoup de passage (bruit constant)

• A un vis-à-vis important (fenêtres qui donnent sur l'immeuble d'en face à 6 mètres)

• A un petit jardin ombragé (pas de soleil, inutilisable 9 mois/an)
  
  

Mais vous ne l'avez pas vu.

Parce que vous étiez amoureux.

Les conséquences financières

1. Vous avez payé 18% trop cher

   • Vous n'avez pas négocié (peur de perdre le bien)

   • Perte : 32 000 €
     
     

2. Vous avez surestimé le prix de revente de 12%

   • Vous pensiez que les acheteurs aimeraient autant que vous

   • Perte : 28 000 €
     
     

3. Le bien met 9 mois à se vendre (au lieu de 2 mois)

   • Coût intérêts : 5 400 €

   • Vous devez baisser le prix de 15 000 € pour vendre
     
     

Marge prévue : 48 000 €

Marge réelle : 6 000 €

Perte due à l'émotion : 42 000 €

Pourquoi ce type échoue

Parce que l'émotion tue la rationalité.

Quand vous aimez un bien :

❌ Vous surestimez sa valeur de 15-25%

❌ Vous minimisez les défauts ("oui mais c'est pas grave")

❌ Vous ne négociez pas (peur de perdre le bien)

❌ Vous vous projetez au lieu d'analyser objectivement

❌ Vous achetez pour VOUS, pas pour revendre

Le verdict brutal

Vous avez oublié la règle #1 de l'achat revente :

Vous n'achetez PAS pour vous. Vous achetez pour REVENDRE.

Un bien que VOUS adorez n'est pas forcément un bien que le MARCHÉ adore.

Les signaux d'alarme du Type 2

Pendant la visite, vous dites :

• "Wow, c'est magnifique !"

• "J'adore ce parquet !"

• "Cette cuisine est incroyable !"

• "Je pourrais vivre ici !"

• "Il faut que je l'achète !"
  
  

STOP.

Ce ne sont pas les bonnes questions.

Les bonnes questions :

• "Combien d'acheteurs potentiels pour ce bien ?"

• "Quels sont les 3 plus gros défauts ?"

• "À quel prix ce bien va se vendre ?"

• "Combien de temps ça va prendre ?"

• "Est-ce que je peux négocier 15% ?"
  
  

Vous êtes un Type 2 si...

• Vous tombez amoureux des biens que vous visitez

• Vous vous projetez dans les biens ("j'imagine déjà...")

• Vous ne négociez jamais (ou très peu)

• Vous rationalisez les défauts ("oui mais...")

• Vous achetez sur un coup de cœur

• Vous pensez "si moi j'aime, les autres vont aimer"

Taux d'échec : 78%

Perte moyenne : 28 000 € + 350 heures perdues

Le profil

Vous êtes un battant.

Vous n'avez peur de rien.

Vous vous dites : "Je vais économiser de l'argent en faisant moi-même."

Votre plan :

• Faire la peinture vous-même

• Poser les sols vous-même

• Faire la plomberie vous-même

• Gérer tous les artisans vous-même

• Négocier vous-même

• Vendre vous-même
  
  

Économie théorique : 25 000 €

Vous êtes fier.

Ce qui se passe réellement

Mois 1-2 : La peinture

Vous décidez de peindre vous-même (économie prévue : 4 500 €).

Vous achetez la peinture, les rouleaux, les bâches.

Vous commencez.

Réalité :

• Vous mettez 4 semaines (vs 1 semaine pour un pro)

• Le résultat est moyen (traces, coulures, finitions approximatives)

• Vous devez refaire 30% du travail

• Votre dos/épaules vous font mal pendant 2 mois
  
  

Temps passé : 120 heures

Économie réelle : 1 800 € (au lieu de 4 500 €)

Mois 3 : Les sols

Vous posez le parquet vous-même (économie prévue : 2 500 €).

Réalité :

• Vous mettez 12 jours (vs 3 jours pour un pro)

• Il y a des défauts visibles (joints pas alignés, lames qui grincent)

• Vous cassez 15% de lames en plus (mauvaises découpes)
  
  

Temps passé : 90 heures

Économie réelle : 800 € (au lieu de 2 500 €)

Mois 4 : LA CATASTROPHE - La plomberie

Vous décidez de faire la plomberie vous-même (économie prévue : 1 800 €).

Vous installez un nouveau lavabo, un robinet, des tuyaux.

Tout semble OK.

2 semaines plus tard : FUITE.

L'eau s'infiltre dans le plafond du voisin du dessous.

Dégât des eaux.

Coût de la réparation :

• Plombier d'urgence : 600 €

• Refaire le plafond du voisin : 2 400 €

• Votre assurance ne couvre pas (travaux non déclarés)

• Retard du chantier : +3 semaines
  
  

Coût total de votre "économie" en plomberie : -3 000 €

Mois 5-9 : La gestion du chantier

Vous gérez tous les artisans vous-même.

Problèmes rencontrés :

1. Manque de coordination

   • L'électricien vient avant le plafonneur

   • Le carreleur doit revenir 2 fois

   • Retard global : 6 semaines
     
     

2. Pas de pouvoir de négociation

   • Les artisans vous facturent 15-20% plus cher qu'à un pro

   • Vous n'avez pas de réseau, vous prenez ce que vous trouvez
     
     

3. Conflits

   • L'électricien et le plaffonneur se disputent

   • Vous jouez les médiateurs (stress énorme)
     
     

4. Présence obligatoire

   • Vous devez être présent 3-4x par semaine

   • Vous prenez des jours de congé

   • Temps perdu : 80 heures
     
     

Le bilan final

Économie théorique : 25 000 €

Économie réelle :

• Peinture : 1 800 €

• Sols : 800 €

• Plomberie : -3 000 € (catastrophe)

• Surcoût artisans : -4 000 €

• Retard 2 mois (intérêts) : -1 200 €
  
  

Total économisé : -5 600 € (PERTE)

Temps investi : 350 heures

Valeur de votre temps (30 €/h) : 10 500 €

Coût réel total : -16 100 €

Vous avez voulu "économiser" 25 000 €.

Vous avez perdu 16 100 €.

Pourquoi ce type échoue

Parce que votre temps a une valeur.

Et parce que la compétence compte.

Les 350 heures que vous avez passées à peindre, poser du parquet, et jouer au plombier, vous auriez pu les utiliser pour :

✅ Trouver 2 autres biens rentables

✅ Négocier 20 000 € de rabais sur un achat

✅ Optimiser votre fiscalité (économie : 8 000 €)

✅ Développer votre réseau

✅ Préparer votre prochaine opération

Vous êtes un Type 3 si...

• Vous pensez pouvoir tout faire vous-même

• Vous dites "je vais économiser en faisant moi-même"

• Vous n'avez pas peur de vous salir les mains

• Vous pensez que déléguer = perdre de l'argent

• Vous voulez tout contrôler personnellement

• Vous sous-estimez la valeur de votre temps

Taux d'échec : 96%

Perte moyenne : 52 000 €

Le profil

Vous êtes l'opposite du Type 1.

Vous ne voulez PAS attendre.

Vous ne voulez PAS apprendre.

Vous voulez AGIR MAINTENANT.

Vous vous dites :

"Je vais apprendre en faisant. Les erreurs font partie du jeu. On verra bien."

Vous trouvez un bien la semaine suivante.

Vous achetez.

Sans calcul précis.

Sans analyse du quartier.

Sans vérification de l'urbanisme.

Sans financement validé.

Vous vous lancez à l'aveugle.

Ce qui se passe réellement

Semaine 1 : Vous trouvez un bien

Prix : 190 000 €

Vous le visitez 20 minutes.

Vous faites un calcul mental approximatif :

"Bon, travaux 30 000 €, revente 280 000 €, ça fait 60 000 € de marge. C'est bon."

Vous faites une offre à 185 000 €.

Acceptée.

Vous signez le compromis le jour même.

Pourquoi c'est déjà fini

Vous venez de faire toutes les erreurs possibles en une seule opération :

Erreur 1 : Vous n'avez PAS vérifié le prix de marché

Le bien vaut 155 000 € maximum.

Vous l'avez payé 185 000 €.

Surpaiement : 30 000 €

Erreur 2 : Vous n'avez PAS estimé les travaux correctement

Votre estimation : 30 000 €

Coût réel : 62 000 €

Dépassement : 32 000 €

Erreur 3 : Vous n'avez PAS vérifié le financement

Vous allez voir votre banquier 3 semaines plus tard.

Il vous dit : "Désolé, on ne peut pas financer."

Vous perdez votre garantie : 18 500 €

Ou vous êtes obligé d'acheter avec un crédit à 5,2% (au lieu de 3,8%).

Surcoût sur 18 mois : 4 200 €

Erreur 4 : Vous n'avez PAS vérifié l'urbanisme

Vous vouliez diviser en 2 appartements.

Le PCA de la commune l'interdit.

Votre stratégie tombe à l'eau.

Perte de marge potentielle : 28 000 €

Erreur 5 : Vous n'avez PAS analysé le quartier

Le bien est dans une zone en déclin démographique.

Il met 11 mois à se vendre (vs 3 mois espérés).

Coût des intérêts : 4 800 €

Vous devez baisser le prix de 25 000 € pour vendre.

Erreur 6 : Vous n'avez PAS prévu de marge de sécurité

Tous les dépassements sortent directement de votre marge.

Vous n'avez aucun coussin.

Vous êtes coincé.

Le bilan final

Marge prévue (calcul mental) : 60 000 €

Coûts réels :

• Surpaiement : -30 000 €

• Dépassement travaux : -32 000 €

• Financement difficile : -4 200 €

• Retard de vente : -4 800 €

• Baisse de prix : -25 000 €

• Urbanisme raté : -28 000 €
  
  

Perte totale : -64 000 €

Vous pensiez faire 60 000 €.

Vous avez perdu 64 000 €.

Écart : -124 000 €

Pourquoi ce type échoue (catastrophiquement)

Parce que l'achat revente ne s'improvise PAS.

C'est comme sauter en parachute sans formation.

Statistiquement, vous allez vous écraser.

Le Type 4 pense que :

❌ "On apprend en faisant" (NON, on perd en faisant sans savoir)

❌ "Les erreurs font partie du jeu" (OUI, mais pas 60 000 € d'erreurs)

❌ "Il faut foncer" (NON, il faut foncer dans la bonne direction)

❌ "La théorie ne sert à rien" (SI, elle évite 90% des erreurs)

Vous êtes un Type 4 si...

• Vous voulez vous lancer IMMÉDIATEMENT sans préparation

• Vous pensez que "l'action > la réflexion"

• Vous détestez la théorie, les formations, l'apprentissage

• Vous dites "on verra bien", "je me débrouillerai"

• Vous faites confiance à votre instinct uniquement

• Vous pensez que la préparation = perte de temps

Taux d'échec : 100% (jamais d'opération)

Perte : 0 € (mais 0 € gagné aussi)

Le profil

Vous êtes l'inverse du Type 4.

Vous êtes prudent.

Vous voulez tout savoir avant de vous lancer.

Vous lisez. Vous apprenez. Vous analysez.

Mais vous n'achetez jamais.

Parce que vous attendez :

• Le moment parfait

• Le bien parfait

• Les conditions parfaites

• D'avoir plus d'argent

• D'avoir plus de temps

• D'avoir plus de connaissances

• Que le marché soit meilleur

• Que les taux baissent

• Que...
  
  

Ce qui se passe réellement

Année 1 : "Je ne suis pas encore prêt"

Vous passez 6 mois à lire des livres, regarder des vidéos, analyser le marché.

Vous visitez 15 biens.

Vous n'achetez rien.

Pourquoi ?

• "Celui-là est trop cher"

• "Celui-ci a trop de travaux"

• "Celui-là est mal situé"

• "Je vais attendre d'avoir plus de capital"

• "Je vais attendre d'avoir plus de connaissances"
  
  

Année 2 : "Le marché n'est pas bon"

Les prix montent de 8%.

Vous vous dites : "C'est trop cher maintenant. Je vais attendre que ça baisse."

Vous ne faites rien.

Année 3 : "Je vais attendre les taux plus bas"

Les taux sont à 4,2%.

Vous vous dites : "Je vais attendre qu'ils baissent à 3%."

Vous ne faites rien.

Année 4 : "Je n'ai pas assez de capital"

Vous avez 25 000 € d'épargne.

C'est suffisant pour vous lancer.

Mais vous vous dites : "Je vais attendre d'avoir 40 000 €. Ce sera plus sûr."

Vous ne faites rien.

Année 5 : "Je ne trouve pas le bien parfait"

Vous avez visité 87 biens en 5 ans.

Aucun n'était "parfait".

Vous continuez de chercher.

Le bilan après 5 ans

Nombre d'opérations réalisées : 0

Marge générée : 0 €

Capital immobilisé : 0 €

Temps investi : 1 200 heures d'apprentissage et de recherche

Résultat : RIEN

Pendant ce temps :

• Vos collègues qui se sont lancés (même imparfaitement) ont fait 3-5 opérations

• Ils ont généré 100 000-200 000 € de marges cumulées

• Ils ont construit un patrimoine

• Ils ont développé une expertise
  
  

Vous ?

Vous attendez toujours.

Pourquoi ce type échoue

Parce que le moment parfait n'existe pas.

Il y aura TOUJOURS une raison de ne pas se lancer :

• Le marché est trop haut

• Le marché est en crise

• Les taux sont trop élevés

• Vous n'avez pas assez d'argent

• Vous n'avez pas assez de temps

• Vous n'avez pas assez de connaissances

• Le bien n'est pas parfait

• La conjoncture n'est pas bonne
  
  

Le Type 5 attend la perfection.

Mais la perfection n'arrive jamais.

Le Type 5 confond :

❌ Prudence et paralysie

❌ Préparation et procrastination

❌ Analyse et sur-analyse

❌ Patience et inaction

La vérité brutale

Le Type 5 ne perd pas d'argent.

Mais il perd quelque chose de bien plus précieux : le temps.

5 ans passés à "se préparer".

5 ans pendant lesquels d'autres ont agi, appris sur le terrain, et réussi.

Dans 10 ans, le Type 5 sera au même endroit.

Avec les mêmes regrets.

"J'aurais dû me lancer."

Vous êtes un Type 5 si...

• Vous dites "je ne suis pas encore prêt"

• Vous cherchez le bien "parfait"

• Vous attendez le "bon moment"

• Vous avez visité 30+ biens sans acheter

• Vous trouvez toujours une raison de ne pas acheter

• Vous vous dites "encore 6 mois et je me lance"

• Ça fait 3 ans que vous dites "encore 6 mois"

Taux d'échec : 73%

Perte moyenne : 22 000 €

Le profil

Vous avez compris qu'il faut vous former.

Bravo, c'est déjà un bon début.

Mais vous ne voulez pas "dépenser trop".

Vous trouvez une formation à 99 €, ou 299 €.

Ou une formation "internationale" à 600 €.

Vous achetez.

Vous la suivez.

Vous pensez être prêt.

Vous vous lancez.

Ce qui se passe réellement

Le problème : La formation n'était pas adaptée.

Scénario A : Formation à 99 €

Contenu :

• 8 vidéos de 15 minutes

• Théorie générale sur l'immobilier

• Aucun outil pratique

• Aucun accompagnement

• Créée en 2019, jamais mise à jour
  
  

Ce que vous apprenez :

• Des concepts généraux ("il faut bien choisir son quartier")

• Des platitudes ("l'immobilier, c'est l'avenir")

• Des exemples français (pas applicables en Belgique)
  
  

Ce que vous N'apprenez PAS :

• Comment calculer précisément la rentabilité en Belgique

• Comment gérer la fiscalité belge

• Comment vérifier l'urbanisme selon les communes belges

• Les spécificités du marché belge

• Les 50+ documents dont vous avez besoin
  
  

Résultat :

Vous pensez savoir.

Mais vous ne savez pas.

Vous faites votre 1ère opération.

Vous faites 3-4 erreurs majeures (fiscalité, urbanisme, calculs).

Perte : 22 000 €

Pour avoir "économisé" 1 400 € sur une vraie formation.

Scénario B : Formation générique "internationale" à 600 €

Contenu :

• Formation créée par un coach américain

• Traduite/adaptée pour l'Europe

• Exemples français principalement

• Fiscalité française (pas belge)
  
  

Le problème :

❌ La fiscalité française ≠ fiscalité belge

❌ L'urbanisme français ≠ urbanisme belge

❌ Le marché français ≠ marché belge

❌ Les prix au m² français ≠ prix belges

❌ Les stratégies françaises ≠ stratégies belges

Exemple concret :

La formation vous explique comment éviter la taxation sur la plus-value en France (régime du marchand de biens, SCI, etc.).

Vous appliquez ces stratégies en Belgique.

Résultat : Ça ne fonctionne PAS.

Le système belge est complètement différent.

Vous êtes taxé à 16,5% alors que vous pensiez éviter la taxe.

Perte : 7 425 €

Juste sur cet aspect.

Sans compter les autres erreurs (urbanisme différent, calculs inadaptés, etc.).

Pourquoi ce type échoue

Parce qu'une formation cheap ou générique ne peut PAS vous donner :

❌ Les spécificités belges (fiscalité, urbanisme, marché)

❌ Les outils pratiques prêts à l'emploi (calculateurs, checklists)

❌ Un accompagnement personnalisé (réponses à VOS questions)

❌ Des mises à jour continues (marché, fiscalité évoluent)

❌ Une méthode complète de A à Z

Le Type 6 fait l'erreur de penser :

"Une formation à 99 €, c'est suffisant."

NON.

Une formation à 99 € vous donne 99 € de valeur.

Pas 40 000 € d'économies d'erreurs.

Le calcul qui tue

Formation cheap : 99-600 €

Erreurs non évitées : 22 000-35 000 €

Bilan : -21 400 à -34 400 €

vs

Formation professionnelle complète : 1 497 €

Erreurs évitées : 35 000-40 000 €

Bilan : +33 500 à +38 500 €

Différence : 55 000-73 000 €

Pour 900 € d'écart à l'achat.

Vous êtes un Type 6 si...

• Vous cherchez la formation "la moins chère"

• Vous achetez une formation à 99-300 € en pensant que ça suffit

• Vous suivez une formation française/générique pour investir en Belgique

• Vous pensez que "toutes les formations se valent"

• Vous ne vérifiez pas si le formateur a une vraie expertise belge

• Vous ne vérifiez pas si la formation est à jour (2024-2025)

Taux de réussite : 89%

Marge moyenne 1ère opération : 35 000 €

Le profil

Vous avez compris.

L'achat revente immobilier est un business.

Pas un hobby.

Pas un jeu.

Un business qui peut vous rapporter 30 000-50 000 € par opération.

Mais qui nécessite :

✅ Des connaissances précises (spécifiques au marché belge)

✅ Une méthode structurée (de A à Z, sans trous)

✅ Des outils concrets (calculateurs, checklists, templates)

✅ Un accompagnement (réponses à vos questions)

✅ Une formation à jour (marché 2025, fiscalité 2025)

Vous investissez 1 497 € dans une formation professionnelle complète.

Vous la suivez sérieusement.

Vous appliquez la méthode.

Vous vous lancez.

Ce qui se passe réellement

Mois 1 : Formation (3-5 semaines)

Vous suivez les 9 modules.

Vous prenez des notes.

Vous téléchargez les 50+ documents.

Vous posez vos questions au support (réponse en 24h).

Mois 2-3 : Sourcing

Vous appliquez la méthode de sourcing (Module 1 et 2).

Vous analysez 30 biens avec les outils fournis.

Vous visitez 12 biens.

Vous calculez le P.A.M (Prix d'Achat Maximum) pour chaque bien.

Vous trouvez LE bon bien.

Mois 3 : Négociation et achat

Vous appliquez les techniques de négociation (Module 2).

Prix demandé : 185 000 €

Votre offre : 158 000 €

Après négociation : 162 000 €acceptés

Vous avez négocié 23 000 € (12,4% de rabais).

Avant de signer le compromis :

✅ Vous validez le financement (Module 4)

✅ Vous vérifiez l'urbanisme (Module 5)

✅ Vous insérez les conditions suspensives (Module 3)

✅ Vous calculez la rentabilité précise avec TOUS les frais (Module 2)

Mois 4-5 : Travaux

Vous appliquez la checklist de vérification entrepreneur (Module 6).

Vous vérifiez :

• Numéro BCE

• Assurances RC et décennale

• 3 références vérifiables

• Devis ultra-détaillé
  
  

Vous choisissez un entrepreneur fiable.

Pas le moins cher. Le bon.

Les travaux se déroulent sans problème.

Budget respecté à 95%.

Délai respecté.

Mois 6-7 : Stratégie avancée (optionnel)

Vous appliquez une stratégie d'optimisation (Module 7).

Division en 2 appartements (autorisée par l'urbanisme).

Cela multiplie votre marge par 1,8.

Mois 8-10 : Revente

Vous appliquez les astuces de revente (Module 8).

Vous revendez en 6 semaines.

Prix de vente : 278 000 € (au lieu des 265 000 € espérés).

Grâce aux techniques du Module 8, vous avez vendu 13 000 € plus cher.

Mois 11 : Fiscalité

Vous appliquez les techniques d'optimisation fiscale (Module 9).

Vous structurez correctement..

Économie : 7 425 €

Le bilan final

Prix d'achat : 162 000 € (négocié correctement)

Travaux : 42 000 € (estimés précisément, pas de dépassement)

Frais : 31 000 € (tous comptabilisés)

Prix de revente : 278 000 € (vendu plus cher grâce aux astuces)

Marge brute : 43 000 €

Taxation : 4.300 € (optimisée)

Marge nette finale : 38 700 €

Ce que la formation vous a apporté

Si vous n'aviez PAS suivi la formation :

• Vous auriez acheté à 185 000 € (au lieu de 162 000 €) → -23 000 €

• Vous auriez sous-estimé les travaux de 35% → -14 000 €

• Vous auriez oublié 18 000 € de frais → -18 000 €

• Vous auriez eu un problème d'urbanisme → -4 800 €

• Vous auriez eu un entrepreneur problématique → -12 000 €

Total des erreurs évitées : 79 225 €

Mais vous n'auriez probablement fait "que" 3-4 de ces erreurs.

Erreurs évitées réellement : 38 000 €

Coût de la formation : 1 497 €

ROI : 25 fois votre investissement

Pourquoi le Type 7 réussit

Parce qu'il a compris que :

✅ L'investissement dans la connaissance est le meilleur investissement

✅ Une formation professionnelle évite 90% des erreurs coûteuses

✅ La méthode prime sur l'improvisation

✅ Les outils font gagner du temps et de l'argent

✅ L'accompagnement évite les mauvaises décisions

Le Type 7 ne cherche PAS à économiser 1 500 € sur la formation.

Il cherche à économiser 40 000 € sur les erreurs.

Les caractéristiques du Type 7

✅ Il investit dans sa formation AVANT de se lancer

✅ Il suit une méthode structurée (pas d'improvisation)

✅ Il utilise les outils fournis (calculateurs, checklists)

✅ Il pose des questions quand il ne sait pas

✅ Il applique ce qu'il apprend (pas juste de la théorie)

✅ Il analyse rationnellement (pas d'émotion)

✅ Il délègue aux experts (pas de "je fais tout moi-même")

✅ Il vérifie TOUT avant d'acheter (urbanisme, financement, marché)

✅ Il prévoit des marges de sécurité (réaliste, pas optimiste naïf)

✅ Il optimise sa fiscalité (garde plus d'argent)

Les résultats du Type 7

Opération 1 : 35 000-43 000 € de marge

Opération 2 : 38 000-45 000 € (il s'améliore)

Opération 3 : 42 000-52 000 € (il maîtrise)

Sur 5 ans (1 opération/an) : 200 000-250 000 € de marges cumulées

Le Type 7 ne "tente pas sa chance".

Il applique une méthode qui fonctionne.

Vous êtes (ou voulez devenir) un Type 7 si...

• Vous comprenez que la formation est un investissement (pas une dépense)

• Vous cherchez une méthode complète, pas des bouts d'infos

• Vous voulez éviter les erreurs coûteuses

• Vous êtes prêt à investir 1 500 € pour économiser 40 000 €

• Vous voulez des résultats concrets, pas de la théorie

• Vous appliquez ce que vous apprenez

• Vous cherchez l'excellence, pas la facilité

Soyez honnête avec vous-même.

Répondez à ces questions :

Question 1 : Comment comptez-vous apprendre l'achat revente ?

A) YouTube, blogs, forums gratuits → Type 1

B) Je vais me lancer et apprendre en faisant → Type 4

C) Je vais attendre d'avoir lu 20 livres → Type 5

D) Formation cheap à 99 € → Type 6

E) Formation professionnelle complète spécifique Belgique → Type 7

Question 2 : Comment visitez-vous les biens ?

A) Je tombe amoureux, je dois l'acheter → Type 2

B) J'analyse froidement avec une grille de critères → Type 7

C) Je visite mais je n'achète jamais (pas parfait) → Type 5

D) Je visite vite fait et je décide sur le coup → Type 4

Question 3 : Comment gérez-vous les travaux ?

A) Je fais tout moi-même pour économiser → Type 3

B) Je délègue aux bons professionnels → Type 7

C) Je ne me suis pas encore lancé → Type 5

Question 4 : Combien de temps passez-vous à vous préparer ?

A) 0, je fonce direct → Type 4

B) 3 ans et je ne suis toujours pas prêt → Type 5

C) 3-5 semaines de formation puis action → Type 7

D) 6 mois sur YouTube puis action → Type 1

Question 5 : Quel est votre plus gros blocage ?

A) Je n'ai pas envie de payer une formation → Type 1 ou 6

B) Je tombe amoureux des biens → Type 2

C) Je veux tout faire moi-même → Type 3

D) Je n'ai pas peur, je fonce → Type 4

E) Je ne me sens jamais prêt → Type 5

F) Aucun, je suis méthodique et formé → Type 7

Votre profil dominant

Comptez vos réponses.

Vous êtes probablement un mélange de 2-3 types.

Mais il y en a un qui domine.

La bonne nouvelle ?

Vous pouvez changer.

Quel que soit votre type actuel, vous pouvez devenir un Type 7.

Voici comment.

Si vous êtes Type 1 (YouTube) → Type 7

Le problème : Apprentissage désordonné, incomplet, non spécifique Belgique

La solution :

1. Arrêtez de perdre du temps sur YouTube/blogs
   
   

2. Investissez dans UNE formation complète spécifique Belgique

3. Suivez la méthode de A à Z

4. Appliquez avec les outils fournis
   
   

Gain de temps : 6-12 mois

Erreurs évitées : 35 000-40 000 €

Si vous êtes Type 2 (Coup de cœur) → Type 7

Le problème : Émotions qui tuent la rationalité

La solution :

1. Utilisez une grille d'analyse objective (fournie dans la formation)

2. Visitez TOUJOURS 2 fois (1ère = découverte, 2ème = analyse froide)
   
   

3. Imposez-vous 48h de réflexion minimum avant toute offre

4. Faites valider votre analyse par quelqu'un d'extérieur
   
   

Erreurs évitées : 34 000 €

Si vous êtes Type 3 (Tout moi-même) → Type 7

Le problème : Temps perdu + travail amateur + surcoûts

La solution :

1. Calculez la valeur de votre temps (30-50 €/h)

2. Déléguez tout ce qui nécessite une compétence technique

3. Concentrez-vous sur VOTRE valeur ajoutée (sourcing, négociation, stratégie)

4. Utilisez votre temps pour trouver le prochain bien (plus rentable)
   
   

Temps gagné : 300 heures

Erreurs/surcoûts évités : 16 000 €

Si vous êtes Type 4 (Aveugle) → Type 7

Le problème : Aucune méthode, aucune préparation

La solution :

1. STOP. Ne vous lancez PAS avant d'être formé.

2. Suivez une formation complète (3-5 semaines)

3. Appliquez la méthode étape par étape

4. Vérifiez TOUT avant d'acheter (checklist)
   
   

Erreurs évitées : 52 000-64 000 €

Si vous êtes Type 5 (Attente) → Type 7

Le problème : Paralysie par l'analyse, perfectionnisme

La solution :

1. Acceptez que le moment parfait n'existe pas

2. Fixez-vous une DEADLINE : "Je fais ma 1ère offre avant le [DATE]"

3. Formez-vous pour gagner en confiance

4. Lancez-vous sur un projet "correct" (pas parfait)
   
   

Temps gagné : Arrêtez de perdre 5 ans

Marge perdue en attendant : 200 000 € sur 5 ans

Si vous êtes Type 6 (Formation cheap) → Type 7

Le problème : Formation inadaptée, incomplète, pas spécifique

La solution :

1. Admettez que votre formation à 99 € ne suffit pas

2. Investissez dans une formation professionnelle complète spécifique Belgique

3. Vérifiez les 8 critères d'une bonne formation (formateur expert, contenu belge, outils, accompagnement, etc.)
   
   

Erreurs évitées : 22 000-35 000 €

Vous voulez devenir un Type 7 ?

Voici les 5 étapes concrètes.

Étape 1 : Prenez la décision (AUJOURD'HUI)

Décidez que vous allez devenir un investisseur Type 7.

Notez par écrit :

"Je vais réussir en achat revente immobilier. Je vais suivre une formation professionnelle. Je vais appliquer une méthode structurée. Je vais faire ma 1ère opération avant le [DATE dans 12-18 mois]."

Signez.

Affichez-le.

Étape 2 : Investissez dans une formation professionnelle

Arrêtez de chercher des infos gratuites.

Arrêtez les formations à 99 €.

Investissez dans UNE formation professionnelle complète.

Critères obligatoires :

✅ Formateur avec expérience réelle (Plusieurs opérations réalisées)

✅ Contenu 100% spécifique Belgique (fiscalité, urbanisme, marché)

✅ 50+ outils prêts à l'emploi (calculateurs, checklists)

✅ Accompagnement personnalisé (support 24/7)

✅ Mises à jour continues (marché 2025)

✅ Accès à vie

✅ Prix 1 200-2 500 € (qualité/prix)

✅ Témoignages vérifiables (résultats chiffrés)

La formation Addict'Immo coche TOUTES ces cases.

Investissement : 1 497 € (ou 3x 499 € ou 9x 167 €)

ROI : 25 fois votre investissement dès la 1ère opération

Étape 3 : Suivez la formation sérieusement (3-5 SEMAINES)

Ne survolez pas.

Prenez des notes.

Posez des questions.

Téléchargez TOUS les outils.

Appliquez ce que vous apprenez.

Temps nécessaire : 3-5 semaines

Étape 4 : Passez à l'action (MOIS 2-6)

Maintenant que vous avez la méthode :

Mois 2-4 : Sourcing

• Analysez 20-30 biens avec le tableau fourni

• Visitez 10-15 biens

• Calculez le P.A.M pour chaque bien
  
  

Mois 4-5 : Achat

• Validez le financement AVANT

• Vérifiez l'urbanisme AVANT

• Négociez 10-15% de rabais

• Signez avec les bonnes conditions suspensives
  
  

Mois 6-10 : Travaux

• Vérifiez les entrepreneurs (checklist 8 points)

• Suivez le chantier (visite 2x/semaine)

• Gérez les délais
  
  

Mois 11-12 : Revente

• Appliquez les astuces de revente

• Vendez en 4-8 semaines

• Optimisez la fiscalité
  
  

Objectif : Marge de 30 000-45 000 € sur votre 1ère opération

Étape 5 : Répétez et optimisez (ANNÉES 2-5)

Votre 1ère opération est terminée.

Vous avez appris énormément.

Maintenant :

Opération 2 : Vous appliquez ce que vous avez appris + vous optimisez

Opération 3 : Vous testez des stratégies avancées (divisions, associations)

Opération 4-5 : Vous maîtrisez complètement

Objectif sur 5 ans : 200 000-300 000 € de marges cumulées

Vous connaissez maintenant les 7 types d'investisseurs.

Vous vous êtes reconnu dans l'un d'eux (ou plusieurs).

Maintenant, vous avez un choix.

Option 1 : Rester votre type actuel

Type 1 (YouTube) :

• Vous perdez 6-12 mois à chercher des infos

• Vous perdez 35 000 € sur votre 1ère opération

• Bilan 5 ans : 105 000 € de marges (si vous persistez)
  
  

Type 2 (Coup de cœur) :

• Vous achetez avec vos émotions

• Vous perdez 34 000 € par opération

• Vous abandonnez après 2-3 échecs
  
  

Type 3 (Tout moi-même) :

• Vous perdez 350 heures par opération

• Vous perdez 16 000 € en surcoûts

• Vous êtes épuisé et découragé
  
  

Type 4 (Aveugle) :

• Vous perdez 52 000-64 000 € sur votre 1ère opération

• Vous abandonnez, dégoûté
  
  

Type 5 (Attente) :

• Vous ne vous lancez jamais

• Dans 5 ans : 0 € de marge, les mêmes regrets
  
  

Type 6 (Formation cheap) :

• Vous perdez 22 000 € en erreurs non évitées

• Vous devez recommencer avec une vraie formation
  
  

Option 2 : Devenir un Type 7

Type 7 (Stratège formé) :

• Vous investissez 1 497 € dans votre formation

• Vous évitez 38 000 € d'erreurs sur votre 1ère opération

• Vous faites 35 000-43 000 € de marge dès l'opération 1

• Vous enchaînez les opérations rentables

• Bilan 5 ans : 200 000-300 000 € de marges cumulées
  
  

Différence entre rester Type 1-6 et devenir Type 7 : 100 000-200 000 €

Pour 1 497 € d'investissement initial.

La question n'est pas "Quel type êtes-vous ?"

La question est : "Quel type voulez-vous DEVENIR ?"

Vous pouvez rester un Type 1, 2, 3, 4, 5 ou 6.

Et perdre du temps, de l'argent, et abandonner.

Ou vous pouvez devenir un Type 7.

Et réussir.

Le choix est simple.

Mais il est VÔTRE.

Étape 1 : Téléchargez l'ebook offert

Comprenez les bases pour gagner gros en achat revente immobilier

Étape 2 : Découvrez les 5 Tomes Addict'Immo

Des armes tactiques pour chaque aspect critique du marché 2025 (19,99 € chacun)

Étape 3 : Rejoignez la Formation Complète

Devenez un investisseur Type 7 avec la méthode professionnelle

9 modules complets 50+ outils prêts à l'emploi Accompagnement personnalisé Mises à jour continues Accès à vie

1 497 € (ou 3x 499 € ou 9x 167 €)

ROI : 25 fois votre investissement dès la 1ère opération

Étape 4 : Réservez un appel gratuit

Des questions ? Besoin de clarifications ?

📅 Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec notre équipe

📧 Email : support@addictimmo.be

Nous analyserons ensemble :

• Votre type actuel

• Comment devenir un Type 7

• Si la formation correspond à vos besoins

• Votre plan d'action personnalisé

Regardons comment la formation Addict'Immo se positionne.

✅ Critère 1 : Expérience réelle

Tim Leunens, le fondateur :

• Ancien gestionnaire de patrimoine (gestion de 1 000+ appartements)

• Plusieurs opérations d'achat revente personnelles

• Résultats réels montrés : 32 557 € net sur la 1ère, 79 000 € net sur la suivante

• Photos avant/après, décomptes vendeurs disponibles
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 2 : 100% spécifique Belgique

La formation couvre :

• Fiscalité belge

• Urbanisme belge

• Marché belge

• Réglementations belges
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 3 : Outils pratiques

• 50 + documents fournis

• Calculateur complet de rentabilité

• Grille d'estimation des travaux

• Checklists

• Modèles de contrats

• Grilles d'analyse

• Templates
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 4 : Suivi personnalisé

• Support par mail disponible 24/7

• Réponse garantie en moins de 48h

• Possibilité d'analyser vos biens avant achat

• Communauté d'entraide (400+ membres)
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 5 : Mises à jour continues

• Formation mise à jour régulièrement (fiscalité 2025, marché 2025)

• Nouveaux contenus ajoutés sans frais supplémentaires

• Adaptation aux évolutions du marché
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 6 : Accès à vie

• Accès illimité et à vie

• Pas d'abonnement mensuel

• Vous pouvez revenir quand vous le voulez
  
  

Validation : ✅

✅ Critère 7 : Prix cohérent

• 1 497 € (paiement en 1x)

• Ou 499 € x3 (paiement en 3x)

• Ou 167 € x9 (paiement en 9x)
  
  

Pour 10h+ de vidéos, 50+ outils, accompagnement à vie.

Validation : ✅

✅ Critère 8 : Témoignages vérifiables

Témoignages réels avec résultats chiffrés :

• "63 000 € générés en quelques mois" - TB TH

• "Super formateur, très à l'écoute" - Ryan S.

• "Accompagnement complet, je recommande à 100%" - Nassim D.
  
  

Validation : ✅

90% des gens qui lisent cet article ne passeront pas à l'action.

Ils vont :

• Trouver ça intéressant

• Se dire "un jour"

• Retourner à leur vie normale

• Oublier dans 48h
  
  

Dans 5 ans, ils seront toujours au même endroit, avec les mêmes regrets.

Les 10% qui AGISSENT vont transformer leur vie.

Ils vont :

• Prendre une décision aujourd'hui

• Se former sérieusement

• Passer à l'action dans les 3-6 mois

• Réaliser leur 1ère opération dans l'année

• Enchaîner les projets rentables
  
  

Dans 5 ans, ils auront généré 200 000-300 000 € de marges cumulées et construit une vraie stratégie patrimoniale.

La seule différence entre ces deux groupes : L'ACTION.

Vous avez le choix.

Perdre 38 000 € en vous lançant à l'aveugle.

Ou investir 1 497 € pour éviter ces erreurs et réussir dès votre 1ère opération.

Le choix est simple.

Mais il est VÔTRE.

Pour compléter ce que vous venez d'apprendre, consultez nos autres articles :

Sur l'estimation des travaux :

• Comment estimer correctement le coût des travaux (article qui complète parfaitement celui-ci)
  
  

Sur les pièges à éviter :

• Les 12 pièges mortels qui ruinent les débutants (le piège #2 "sous-estimer les travaux" est directement lié aux signaux d'alerte)
  
  

Sur le calcul de rentabilité :

• Comment calculer la rentabilité d'un projet d'achat revente (pour intégrer correctement le coût des problèmes détectés)
  
  

Sur la formation complète :

• Formation Achat Revente Immobilier Belgique (avec la checklist complète de visite + module travaux + accompagnement personnalisé)

Avant de vous lancer, parlons ensemble de VOTRE projet, de VOS objectifs, de VOTRE situation.

Contactez notre équipe dès maintenant :

📧 Email : support@addictimmo.be

📅 Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec un de nos conseillers experts en achat revente immobilier

Ce que nous analyserons ensemble lors de cet appel :

✔️ Votre situation actuelle et vos objectifs
✔️ Les pièges qui vous concernent le plus (selon votre profil)
✔️ Comment les éviter concrètement
✔️ Si notre formation correspond à vos besoins
✔️ Toutes vos questions sur l'achat revente en Belgique

Cet appel est gratuit, confidentiel, et peut vous faire économiser 20 000 € sur votre prochain achat.

Témoignages de nos membres qui ont réussi malgré le marché difficile :

"Il m'accompagne depuis des années. Super formateur, très à l'écoute, passionné par ce qu'il entreprend, je recommande très sincèrement !" – Ryan S.

"Excellent dans ses conseils, accompagnement complet, je recommande à 100% 💪" – Nassim D.

"Très bon accompagnement personnalisé qui m'a permis de réaliser ma première opération en achat revente immobilier et généré 63 000 € en quelques mois, encore merci pour tout !" – TB TH

"Formation en ligne au top, super complète" – California

"J'ai pu lire 3 de vos Tomes... Ils m'ont vraiment aidé, merci beaucoup pour ce bel apprentissage qui m'ont énormément apporté !! 🥰" – Skill Trade

Ils ont affronté la même réalité que vous allez affronter. Mais ils l'ont fait préparés. Et ils ont gagné.

À très bientôt,

L'équipe Addict'Immo
Votre partenaire pour réussir en achat revente immobilier en Belgique

Article publié en décembre 2025 - Les profils et statistiques mentionnés sont basés sur l'observation de centaines d'investisseurs en Belgique. L'achat revente immobilier comporte des risques. Pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation, contactez notre équipe à support@addictimmo.be ou réservez un appel gratuit.