Comment Calculer Rentabilité Achat Revente Immobilier Belgique ?

C'est LA question cruciale que tout investisseur en achat revente immobilier doit se poser AVANT d'acheter. Pourtant, 70% des débutants calculent mal leur rentabilité, oublient des coûts majeurs, et découvrent trop tard que leur "bonne affaire" est en réalité une opération déficitaire.

Calculer la rentabilité d'un achat revente immobilier n'a RIEN à voir avec le calcul d'un investissement locatif. Les formules trouvées sur Internet (rendement brut, rendement net locatif) ne s'appliquent PAS à l'achat revente. Utiliser les mauvais calculs, c'est la garantie de se tromper et de perdre de l'argent.

Dans cet article, nous allons vous expliquer les principes de base du calcul de rentabilité en achat revente immobilier. Mais attention : connaître les principes ne suffit pas. Vous avez besoin d'outils professionnels et d'une méthode précise pour ne jamais vous tromper.

Des outils que nous mettons à disposition de nos élèves dans notre formation complète.

Table des matières

• Pourquoi les formules "classiques" ne fonctionnent pas en achat revente

• Les 3 erreurs fatales de calcul qui ruinent la rentabilité

• La formule de base (et ses limites)

• Les coûts que 90% des débutants oublient

• Comment calculer votre marge de sécurité

• Le piège des calculateurs gratuits en ligne

• Les outils professionnels indispensables

La confusion mortelle

Erreur n°1 des débutants :

Ils vont sur Google, cherchent "calculer rentabilité immobilier", tombent sur des articles qui parlent de "rendement locatif", et appliquent ces formules à leur projet d'achat revente.

Résultat : calculs complètement faux.

Locatif vs Achat Revente : deux logiques différentes

Investissement LOCATIF :

• Objectif : Revenus réguliers (loyers mensuels)

• Durée : Long terme (10-30 ans)

• Calcul : Rendement annuel récurrent

• Formule : (Loyers annuels / Capital investi) x 100
  
  

Achat REVENTE :

• Objectif : Plus-value ponctuelle (gain unique)

• Durée : Court terme (6-24 mois)

• Calcul : Marge nette sur une opération

• Formule : Totalement différente (voir plus bas)
  
  

Les deux n'ont RIEN à voir.

Pourquoi c'est critique

Si vous utilisez la mauvaise formule, vous allez :

• Sous-estimer vos coûts réels

• Surestimer votre rentabilité

• Prendre de mauvaises décisions d'achat

• Perdre de l'argent sur des opérations qui semblaient rentables
  
  

Comme nous l'expliquons dans notre article sur les 10 erreurs fatales, l'erreur de calcul est l'erreur n°1 qui tue la rentabilité des débutants.

Erreur n°1 : Oublier les droits d'enregistrement

90% des débutants font ce calcul :

• Prix d'achat : 200 000 €

• Travaux : 40 000 €

• Total investi : 240 000 € ❌
  
  

FAUX. Le calcul correct :

• Prix d'achat : 200 000 €

• Droits d'enregistrement (12,5%) : 25 000 €

• Frais de notaire : 3 500 €

• Travaux : 40 000 €

• Total investi : 268 500 € ✅
  
  

Différence : 28 500 € oubliés dans le calcul !

Sur une plus-value prévue de 40 000 €, vous venez de perdre 70% de votre marge sur le papier.

Comme nous l'expliquons dans notre article sur les droits d'enregistrement, ces frais représentent 12-12,5% du prix d'achat et sont systématiquement oubliés par les débutants.

Erreur n°2 : Sous-estimer les travaux

Ce que font les débutants :

Ils demandent 2-3 devis approximatifs, prennent la moyenne, et basent leurs calculs là-dessus.

Exemple :

• Devis électricien : 8 000 €

• Devis plombier : 6 000 €

• Devis peintre : 4 000 €

• Total "prévu" : 18 000 €
  
  

Ce qui se passe réellement :

• Électricité : 9 500 € (découverte de problèmes)

• Plomberie : 7 200 € (tuyaux à refaire)

• Peinture : 4 500 € (surfaces sous-estimées)

• **Imprévus découverts :** Humidité (5 000 €), isolation (3 500 €)

• Total RÉEL : 29 700 €
  
  

Dérapage : +65% par rapport au budget initial

Sur une marge prévue de 40 000 €, vous venez de perdre 11 700 € supplémentaires.

Comme expliqué dans notre article sur la réalité du marché 2025, les travaux coûtent maintenant 30-50% plus cher qu'avant.

Erreur n°3 : Ignorer les coûts financiers

Les débutants calculent :

Prix d'achat + Travaux + Frais = Coût total

Ils oublient :

• Les intérêts du crédit pendant la durée du projet

• Les charges courantes (taxe foncière, assurances, énergie)

• Le coût de la revente (agence éventuelle, publicité)

• La taxation éventuelle si revente < 5 ans
  
  

Exemple sur un projet de 18 mois :

• Crédit de 200 000 € à 3% sur 18 mois : 9 000 € d'intérêts

• Taxe foncière + assurances : 18 mois x 200 €/mois = 3 600 €

• Commission agence revente (3%) : 8 000 €

• Total oublié : 20 600 €
  
  

Sur votre marge de 40 000 €, il ne reste plus que 19 400 € (si tout va bien par ailleurs).

La formule simplifiée

Voici la formule de base pour calculer votre rentabilité en achat revente :

MARGE BRUTE = Prix de Revente - (Prix d'Achat + Tous les Coûts)

RENTABILITÉ (%) = (Marge Brute / Coûts Totaux) x 100

Exemple simplifié :

• Prix de revente : 280 000 €

• Prix d'achat : 200 000 €

• Coûts totaux (travaux + frais) : 70 000 €

• Marge brute : 10 000 €

• Rentabilité : 3,7%
  
  

C'est un mauvais projet (rentabilité trop faible).

Les limites de cette formule

Cette formule de base ne prend PAS en compte :

❌ Le temps (un projet de 6 mois vs 18 mois)
❌ Les imprévus (toujours présents)
❌ Le coût d'opportunité (votre capital bloqué)
❌ La taxation éventuelle
❌ Les variations du marché pendant le projet

C'est pourquoi les investisseurs professionnels utilisent des calculateurs bien plus sophistiqués qui intègrent tous ces paramètres.

Voici la check-list complète des coûts à intégrer dans votre calcul de rentabilité :

COÛTS D'ACQUISITION

• Prix d'achat du bien

• Droits d'enregistrement (12-12,5% en Belgique)

• Frais de notaire achat (3 000-5 000 €)

• Frais de dossier bancaire (500-1 500 €)

• Assurance crédit (si applicable)

• Expertise technique pré-achat (optionnel mais recommandé)
  
  

COÛTS DE TRAVAUX

• Travaux de rénovation (tous corps de métier)

• Matériaux

• Évacuation gravats

• Raccordements (eau, électricité, gaz)

• Normes PEB (certificat énergétique)

• Imprévus travaux (TOUJOURS 15-20% du budget travaux)
  
  

COÛTS DE PORTAGE

• Intérêts du crédit (durée totale du projet)

• Taxe foncière (précompte immobilier)

• Assurance habitation

• Charges énergie (chauffage hiver si vide)

• Entretien/sécurisation du bien pendant travaux
  
  

COÛTS DE REVENTE

• Commission agence immobilière (3-5% si vous passez par une agence)

• Home staging / photos professionnelles

• Publicité (Immoweb premium, etc.)

• Frais de notaire revente (minimes, payés par l'acheteur généralement)
  
  

COÛTS FISCAUX (éventuels)

• Taxation plus-value si revente < 5 ans (16,5%)

• Taxation spéculation si requalification (33%)
  
  

Comme expliqué dans notre article sur comment éviter la taxe, la fiscalité peut vous coûter 16,5% à 33% de votre plus-value.

Pourquoi la marge de sécurité est cruciale

En achat revente immobilier 2025, vous n'avez AUCUNE marge d'erreur.

Comme nous l'expliquons dans notre article sur la réalité du marché, les marges se sont comprimées violemment. Une opération qui prévoit 10% de marge sur le papier finit souvent à 0% ou en perte.

La règle des 3 scénarios

Vous devez TOUJOURS calculer 3 scénarios :

Scénario OPTIMISTE (20% de probabilité) :

• Travaux : Budget initial

• Délai : Tel que prévu

• Revente : Au prix espéré

• Marge : X €
  
  

Scénario RÉALISTE (60% de probabilité) :

• Travaux : +20% de dépassement

• Délai : +30% (ex: 12 mois devient 16 mois)

• Revente : -5% du prix espéré

• Marge : Y €
  
  

Scénario PESSIMISTE (20% de probabilité) :

• Travaux : +40% de dépassement

• Délai : +50%

• Revente : -10% du prix

• Marge : Z € (souvent négative)
  
  

La décision d'achat

Règle d'or :

• Si le scénario RÉALISTE donne une marge < 20 000 € → N'ACHETEZ PAS

• Si le scénario PESSIMISTE donne une perte > votre réserve financière → N'ACHETEZ PAS
  
  

Seuls les projets qui restent rentables dans le scénario réaliste méritent d'être lancés.

Les méthodes de calcul sont enseignés dans notre formation complète.

Pourquoi ils sont dangereux

Si vous cherchez "calculateur rentabilité immobilier" sur Google, vous tombez sur des dizaines de calculateurs gratuits.

Le problème :

❌ Ils sont faits pour le LOCATIF, pas l'achat revente
❌ Ils ne prennent pas en compte les spécificités belges
❌ Ils utilisent des moyennes génériques (pas votre projet réel)
❌ Ils oublient systématiquement des coûts critiques
❌ Ils ne calculent pas les scénarios pessimistes

Résultat : Vous obtenez une fausse rentabilité qui vous rassure... jusqu'à la réalité du terrain.

L'illusion de la facilité

Beaucoup de débutants pensent :

"Je vais utiliser un calculateur Excel gratuit trouvé sur Internet, ça suffira."

La réalité :

Les calculateurs professionnels utilisés par les investisseurs qui réussissent intègrent :

• Les spécificités régionales (Bruxelles ≠ Wallonie ≠ Flandre)

• Les prix actualisés 2025 (travaux, frais, etc.)

• Les calculs fiscaux belges précis

• Les scénarios multiples

• Les alertes sur les ratios dangereux
  
  

Ces outils ne sont PAS gratuits. Et pour cause : ils représentent des centaines d'heures de développement.

Ce dont vous avez VRAIMENT besoin

Pour calculer correctement la rentabilité d'une opération d'achat revente en Belgique, vous avez besoin de 3 outils professionnels :

Outil #1 : Calculateur de rentabilité achat revente

Un vrai calculateur qui intègre :

• Tous les coûts spécifiques à l'achat revente

• Les scénarios optimiste/réaliste/pessimiste

• Les calculs fiscaux belges
  
  

Outil #2 : Grille d'estimation des travaux

Pour ne jamais sous-estimer les travaux :

• Prix par corps de métier actualisés

• Check-list des postes souvent oubliés

• Coefficient d'imprévus par type de travaux
  
  

Outil #3 : Tableau de suivi de rentabilité

Pour suivre en temps réel pendant le projet :

• Coûts réels vs coûts prévus

• Dérapages identifiés immédiatement

• Alertes si la rentabilité se dégrade
  
  

Où trouver ces outils ?

Ces outils professionnels sont fournis dans notre formation complète en achat revente immobilier.

Nous ne les vendons pas séparément car ils nécessitent une formation pour être utilisés correctement. Un outil sans la méthode ne sert à rien.

Notre Tome 2 "Le Détecteur de Plus-Values Immobilières" vous enseigne également les indicateurs invisibles pour filtrer rapidement les biens qui ont un vrai potentiel de rentabilité.

Vous venez de découvrir pourquoi le calcul de rentabilité en achat revente immobilier est bien plus complexe qu'il n'y paraît. Les formules simplifiées et les calculateurs gratuits ne suffiront pas.

Les 3 vérités sur le calcul de rentabilité :

• Les formules "locatives" ne s'appliquent PAS à l'achat revente (logiques différentes)

• 90% des débutants oublient des coûts majeurs (droits enregistrement, imprévus, fiscalité)

• Vous avez besoin d'outils professionnels adaptés au marché belge 2025 (pas de calculateurs génériques)
  
  

Ce que vous devez encore maîtriser

Dans cet article, nous avons expliqué les principes de base et les erreurs à éviter. Mais pour calculer précisément la rentabilité de VOS projets, vous avez besoin de bien plus.

Vous avez besoin de :

🔐 Calculateurs professionnels actualisés 2025
🔐 Méthodes de calcul des 3 scénarios
🔐 Seuils de rentabilité minimum par type de projet
🔐 Accompagnement sur vos calculs réels

Vous avez deux options :

Option 1 : Subir cette réalité

Vous lancer sans préparation, avec des illusions plein la tête, et vous faire broyer par le marché. Rejoindre les 60-70% qui perdent de l'argent sur leur première opération.

Option 2 : Affronter cette réalité préparé

Vous former correctement, vous équiper des bons outils, vous entourer des bonnes personnes, et dominer ce marché malgré sa difficulté.

Chez Addict'immo, nous croyons qu'acheter et revendre un bien immobilier de manière rentable n'est pas un coup de chance, mais le fruit d'une méthode solide, de compétences concrètes et d'une exécution rigoureuse.

Notre mission ? Permettre à chacun de réussir dans l'achat revente immobilier en Belgique, en minimisant les risques et en maximisant les profits, même (et surtout) dans un marché difficile.

La vérité que personne ne vous dit

Les investisseurs qui réussissent en 2025 ne sont pas ceux qui ont le plus de capital ou le plus de chance.

Ce sont ceux qui :

• Ont la meilleure méthode

• Utilisent les meilleurs outils

• Ont le meilleur réseau

• Sont les mieux accompagnés
  
  

Et ça s'apprend. Ça se construit. Ça se développe.

Vous ne changerez pas la réalité du marché. Mais vous pouvez changer votre niveau de préparation.

Vos prochaines étapes :

Étape 1 : Téléchargez notre Ebook Offert Comprenez les bases pour gagner gros en achat revente immobilier, même dans un marché difficile.

Étape 2 : Découvrez nos 5 Tomes (19,99 € chacun) Des armes tactiques pour chaque aspect critique du marché 2025. Pas de théorie stérile, que du concret qui rapporte.

Étape 3 : Rejoignez notre Formation Complète Méthode professionnelle, outils actualisés 2025, accompagnement personnalisé, réseau de 400+ investisseurs.

Étape 4 : Passez à l'action avec notre accompagnement Nous sommes à vos côtés sur votre premier projet pour vous assurer de réussir malgré la dureté du marché.

L'investissement vs le coût de l'ignorance

Combien coûte l'ignorance de la réalité du marché ?

• Une opération déficitaire : -20 000 à -50 000 €

• Des mois perdus en recherches infructueuses

• Du stress et de la frustration

• L'abandon de vos ambitions immobilières
  
  

Combien coûte la préparation ?

• Nos Tomes : 19,99 € chacun (99,95 € pour les 5)

• Notre formation complète : Un investissement qui se rembourse sur la première opération

• L'accompagnement : Inestimable (évite 90% des erreurs coûteuses)
  
  

La vraie question : Pouvez-vous vous permettre de vous lancer sans préparation dans ce marché de 2025 ?

Chaque projet est unique. Vos coûts, votre région, votre stratégie : tout cela influence le calcul de rentabilité.

Contactez notre équipe dès maintenant :

📧 Email : support@addictimmo.be

📅 Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec un de nos conseillers experts en achat revente immobilier

Ce que nous analyserons ensemble lors de cet appel :

✔️ Votre niveau de préparation actuel face à la réalité du marché

✔️ Les obstacles spécifiques que vous allez rencontrer

✔️ Les outils et compétences dont vous avez besoin

✔️ Comment notre formation peut vous préparer concrètement

✔️ Les premiers pas pour démarrer sur des bases solides

✔️ Toutes vos questions sur la réalité du marché 2025

Cet appel est gratuit, sans engagement, et pourrait vous éviter de perdre 30 000 € sur votre premier projet.

Le marché immobilier belge de 2025 est brutal. Mais il reste rentable pour ceux qui sont préparés.

Pendant que les amateurs se font broyer, nos membres génèrent des plus-values de 20 000 à 60 000 € par opération.

La différence ? Ils ont affronté la réalité au lieu de la subir.

Ils se sont formés. Ils se sont équipés. Ils se sont entourés. Ils ont appliqué une méthode éprouvée.

Et maintenant, ils dominent ce marché difficile pendant que d'autres abandonnent.

Dans 6 mois, vous pouvez être :

Scénario 1 : L'amateur non préparé

• Vous avez perdu 6 mois à chercher sans méthode

• Vous avez visité 50 biens sans jamais faire d'offre gagnante

• Vous êtes découragé par la concurrence

• Vous envisagez d'abandonner

• Vous avez peut-être même perdu de l'argent sur un premier projet raté
  
  

Scénario 2 : L'investisseur préparé (nos membres)

• Vous avez trouvé votre premier bien en 2-3 mois

• Vous l'avez acheté 15-18% en dessous du marché

• Vous gérez les travaux sans dérapage

• Vous êtes structuré fiscalement

• Vous êtes en passe de réaliser 25 000 à 40 000 € de plus-value nette
  
  

La différence entre ces deux scénarios ? Une seule décision : celle de vous préparer correctement.

Chaque mois qui passe, le marché se durcit un peu plus :

• Les prix montent encore (+0,2% par mois en moyenne)

• La concurrence s'intensifie (nouveaux investisseurs formés)

• Les marges se compriment (coûts qui augmentent)

• Les opportunités se raréfient (professionnalisation)
  
  

Plus vous attendez, plus ce sera difficile.

Mais plus vous vous préparez tôt, plus vous aurez d'avance sur ceux qui découvriront cette réalité trop tard.

Nos membres qui ont démarré en 2024 ont pu profiter de conditions encore un peu plus favorables. Ceux qui démarrent en 2025 doivent travailler plus dur. Ceux qui attendront 2026 feront face à un marché encore plus difficile.

Le meilleur moment pour se préparer ? C'était il y a 6 mois. Le deuxième meilleur moment ? Maintenant.

Témoignages de nos membres qui ont réussi malgré le marché difficile :

"Il m'accompagne depuis des années. Super formateur, très à l'écoute, passionné par ce qu'il entreprend, je recommande très sincèrement !" – Ryan S.

"Excellent dans ses conseils, accompagnement complet, je recommande à 100% 💪" – Nassim D.

"Très bon accompagnement personnalisé qui m'a permis de réaliser ma première opération en achat revente immobilier et généré 63 000 € en quelques mois, encore merci pour tout !" – TB TH

"Formation en ligne au top, super complète" – California

"J'ai pu lire 3 de vos Tomes... Ils m'ont vraiment aidé, merci beaucoup pour ce bel apprentissage qui m'ont énormément apporté !! 🥰" – Skill Trade

Ils ont affronté la même réalité que vous allez affronter. Mais ils l'ont fait préparés. Et ils ont gagné.

La différence entre un projet rentable et un projet déficitaire se joue dans les DÉTAILS du calcul.

Oublier les droits d'enregistrement = -25 000 €
Sous-estimer les travaux de 30% = -15 000 €
Ignorer les coûts financiers = -10 000 €

= -50 000 € sur une seule opération.

Pendant que les amateurs se trompent dans leurs calculs et perdent de l'argent, nos membres utilisent des outils professionnels et calculent au centime près.

La différence ? Ils ont investi dans les bons outils et la bonne formation.

Votre première plus-value commence par un calcul précis.

Comme nous l'expliquons dans notre article sur comment se lancer correctement, la préparation (dont les bons outils de calcul) est la clé du succès en achat revente immobilier.

Acheter. Optimiser. Revendre. Encaisser.

Mais d'abord : Calculer. Précisément.

L'équipe Addict'Immo Assurez la réussite de vos opérations en achat revente immobilier

Article mis à jour en octobre 2025 - Les coûts et prix mentionnés sont basés sur le marché belge 2025. Pour un calcul personnalisé de la rentabilité de votre projet spécifique, contactez notre équipe à support@addictimmo.be