Comment Négocier le Prix d'Achat en Achat Revente Immobilier en Belgique ? (Guide 2025)

Vous venez de perdre votre marge avant même d'avoir commencé les travaux. En achat revente immobilier, la négociation n'est pas un petit jeu poli où on marchande gentiment. C'est une guerre économique où votre marge de 30 000 € se joue dans les 30 premières minutes de discussion.

Voici la vérité brutale : votre plus-value ne se fait PAS à la revente. Elle se fait à l'ACHAT. Si vous achetez trop cher, vous avez déjà perdu. Les meilleurs travaux du monde, le meilleur marketing de revente ne rattraperont JAMAIS un prix d'achat trop élevé.

C'est l'erreur n°1 qui tue 70% des opérations de débutants.

Dans cet article, nous allons vous exposer les principes de base de la négociation en achat revente immobilier. Mais attention : connaître les principes ne suffit pas. Vous avez besoin de techniques précises, de scripts exacts, et d'une méthode éprouvée.

Des techniques que nous enseignons dans notre formation complète et que nous révélons dans notre Tome 1.

Table des matières

• Pourquoi 5-10% de négociation ne suffisent JAMAIS en achat revente

• La vérité brutale : vous devez acheter 15-20% en dessous du marché

• Les 3 erreurs mortelles qui ruinent votre négociation

• Les 5 principes de négociation qui changent tout

• Le piège de la "négociation polie"

• Pourquoi les vendeurs s'attendent à être massacrés sur le prix

• Ce que nous enseignons à nos élèves sur la négociation

L'illusion du "bon deal"

Ce que font 90% des débutants :

Ils visitent un bien affiché à 200 000 €, trouvent ça un peu cher, proposent 185 000 € (-7,5%), le vendeur accepte, et ils sont contents d'avoir "bien négocié".

Résultat 12-18 mois plus tard :

• Achat : 185 000 €

• Droits enregistrement (12,5%) : 23 125 €

• Frais notaire : 3 500 €

• Travaux (toujours plus chers que prévu) : 48 000 €

• Intérêts +charges pendant 18 mois : 15 000 €

• COÛT TOTAL : 274 625 €

• Revente espérée : 280 000 €

• MARGE BRUTE : 5 375 €
  
  

Sur 18 mois de projet, vous avez généré 5 375 € brut = 300 €/mois.

Et encore, si tout se passe bien (spoiler : ça ne se passe jamais parfaitement).

Pourquoi c'est une catastrophe

Comme nous l'expliquons dans notre article sur le calcul de rentabilité, avec les marges comprimées du marché 2025 (voir notre article sur la réalité du marché), vous n'avez AUCUNE marge d'erreur.

Un seul imprévu :

• Travaux qui dérapent de 5 000 € → Votre marge passe à 375 €

• Revente qui prend 6 mois de plus → Vous perdez de l'argent
  
  

5-10% de négociation = suicide financier en achat revente.

Le minimum syndical pour l'achat revente

En achat revente immobilier, la VRAIE négociation commence à 15% en dessous du prix du marché.

Pas du prix demandé. Du prix du MARCHÉ (la valeur réelle du bien).

Exemple concret :

Un bien vaut 200 000 € sur le marché (prix auquel des biens similaires se vendent réellement).

• Le vendeur l'affiche à 220 000 € (classique, +10%)

• Vous DEVEZ l'acheter à maximum 170 000 € (-15% du marché)
  
  

Si le vendeur refuse, vous PASSEZ AU SUIVANT.

Pourquoi 15-20% minimum ?

Calcul brutalement honnête :

Bien valeur marché : 200 000 € - Achat à -18% : 164 000 €

• Prix achat : 164 000 €

• Droits + frais : 25 000 €

• Travaux : 45 000 €

• Portage 18 mois : 12 000 €

• COÛT TOTAL : 246 000 €

• Revente : 280 000 € (bien rénové, +40k de valeur ajoutée)

• MARGE NETTE : 34 000 €
  
  

Ça, c'est une opération rentable.

La différence entre amateurs et professionnels

Amateurs :

• Achètent à -5/-10%

• Font 0-10 000 € de marge

• Se découragent et abandonnent
  
  

Professionnels (nos élèves) :

• Achètent à -15/-20%

• Font 25-40 000 € de marge

• Enchaînent les opérations rentables
  
  

La différence ? Ils maîtrisent la négociation.

Erreur n°1 : Avoir peur de vexer le vendeur

Le syndrome du gentil acheteur :

"Je ne veux pas le vexer en proposant trop bas..." "Si je propose 20% de moins, il va être insulté..." "Je vais proposer 10% de moins, c'est déjà bien..."

Résultat : Vous achetez trop cher et vous perdez de l'argent.

La vérité que personne ne vous dit :

Les vendeurs S'ATTENDENT à des négociations agressives. Ils ont mis leur prix 10-15% au-dessus de ce qu'ils espèrent réellement obtenir. Ils vous attendent au tournant.

Si vous proposez timidement 5-10% de moins, ils se disent : "Ce pigeon ne sait pas négocier, je vais facilement le faire monter."

Erreur n°2 : Tomber amoureux du bien

Le piège émotionnel :

Vous visitez un bien, vous l'aimez bien, vous vous projetez, vous vous dites "c'est le bon", et BOOM : vous perdez tout pouvoir de négociation.

Pourquoi c'est mortel :

Quand vous VOULEZ le bien, ça se voit. Le vendeur le sent. Votre langage corporel, votre enthousiasme, vos questions trahissent votre intérêt.

Résultat : Vous allez payer plus cher.

La règle d'or : Ne JAMAIS montrer d'enthousiasme pendant une visite. Rester poker face. Trouver des défauts. Rester neutre.

Erreur n°3 : Ne pas avoir d'alternative

Le désespoir se négocie mal :

Si c'est votre seul bien en négociation, vous êtes en position de faiblesse. Vous avez BESOIN de ce bien, donc vous allez céder sur le prix.

La stratégie gagnante :

Avoir toujours 2-3 biens en négociation simultanée. Comme ça, si un vendeur refuse votre offre, vous passez au suivant sans regret.

"Si ce n'est pas celui-là, ce sera un autre."

Cette mentalité change TOUT dans votre négociation.

Principe n°1 : Connaître le prix du marché RÉEL

Vous ne pouvez pas négocier si vous ne connaissez pas la valeur réelle du bien.

Avant toute visite, vous devez avoir fait vos devoirs :

• Analysé 10-15 biens similaires vendus récemment

• Identifié le prix au m² réel de la zone

• Calculé la valeur estimée du bien
  
  

Ce n'est QU'avec cette connaissance que vous pouvez proposer un prix agressif mais JUSTIFIÉ.

Les méthodes exactes pour déterminer la valeur réelle d'un bien en 20 minutes sont enseignées dans notre formation complète.

Principe n°2 : Justifier votre offre avec des FAITS

Ne JAMAIS proposer un prix bas sans justification.

"Je propose 160 000 €" → Le vendeur vous rit au nez

VS

"Je propose 160 000 € car :

• Le bien au 47 rue X s'est vendu 172 000 € il y a 2 mois (similaire mais mieux situé)

• Votre bien nécessite 35 000 € de travaux (électricité, isolation, cuisine)

• Il est en vente depuis 4 mois sans offre sérieuse

• Le marché local a baissé de 3% cette année → Votre bien vaut 180k au marché actuel, j'offre 160k car je prends le risque des travaux"
  
  

Là, le vendeur vous écoute.

Principe n°3 : Proposer 20-25% en dessous (pour atterrir à -15/-18%)

La négociation est un jeu de concessions.

Si vous proposez directement -15%, le vendeur va négocier et vous allez finir à -10%.

La stratégie :

• Bien valeur marché : 200 000 €

• Vous proposez : 155 000 € (-22,5%)

• Le vendeur contre : 185 000 €

• Vous montez : 165 000 €

• Accord final : 170 000-175 000 € (-12,5% à -15%)
  
  

Vous avez votre marge.

Principe n°4 : Être prêt à partir

C'est le principe le plus PUISSANT et le moins utilisé.

Si le vendeur refuse votre offre finale, vous devez être capable de dire : "Merci, je comprends. Ce n'est pas grave, j'ai d'autres biens en négociation. Bonne continuation."

Et PARTIR.

Magie : Dans 30% des cas, le vendeur vous rappelle dans les 48-72h pour accepter votre offre (ou proche).

Pourquoi ? Parce qu'il réalise que vous étiez sérieux, que vous n'allez pas revenir mendier, et qu'il risque de louper une vente.

Principe n°5 : Négocier sur le TOUT (pas que le prix)

La négociation ne se limite pas au prix.

Vous pouvez négocier :

• Le prix (évidemment)

• Les délais (signature rapide = argument pour baisser)

• Les meubles inclus/exclus

• Les travaux à charge du vendeur

• La date de libération du bien
  
  

Exemple : "J'accepte 180k au lieu de mes 165k, MAIS vous faites refaire l'électricité avant la vente (8k) et vous me laissez la cuisine équipée (3k). Deal ?"

→ Vous "montez" à 180k mais vous économisez 11k = prix réel 169k

Ces techniques de négociation multi-variables sont enseignées dans notre formation.

La négociation n'est pas un concours de politesse

Beaucoup de Belges (culture) ont peur du conflit et de la confrontation.

Résultat : ils négocient "poliment", "gentiment", en s'excusant presque de proposer moins cher.

"Écoutez, je sais que c'est bas, mais est-ce que vous pourriez peut-être envisager 190 000 € au lieu de 200 000 € ?"

Cette approche vous fait perdre INSTANTANÉMENT.

La négociation est un rapport de force

La réalité brutale :

La négociation immobilière est un jeu à somme nulle. Chaque euro que vous économisez, le vendeur le perd. Chaque euro qu'il garde, vous le perdez.

Ce n'est PAS un partenariat. C'est une confrontation d'intérêts.

Vous devez défendre VOTRE intérêt (acheter le moins cher possible) avec fermeté.

Comment être ferme sans être agressif

Vous pouvez être ferme ET respectueux.

"Monsieur, j'ai analysé 12 biens comparables dans votre quartier. Votre bien nécessite 35k de travaux. Je vous propose 165k, c'est mon offre maximale car c'est ce que mon analyse de rentabilité supporte. Si ça vous convient, je signe cette semaine. Sinon, je comprends et je continuerai mes recherches ailleurs."

Ferme. Factuel. Respectueux. Mais SANS COMPROMIS.

La psychologie du vendeur

Ce que font les vendeurs :

• Ils demandent conseil à leur agent/notaire : "À combien je peux vendre ?"

• L'agent dit : "Le marché est à 200k"

• Le vendeur pense : "Je vais mettre 220k, comme ça après négociation j'aurai mes 200k"
  
  

Ils SAVENT que vous allez négocier.

Ils s'y ATTENDENT. Ils ont déjà intégré une marge de négociation de 10-15% dans leur prix affiché.

Pourquoi proposer timidement est une erreur

Si le vendeur a mis 220k en espérant 200k, et que vous proposez 210k, il pense :

"Ce pigeon propose presque mon prix plein. Je vais facilement le faire monter à 215-218k."

VS

Si vous proposez 170k (agressif mais justifié), il pense:

"Celui-là connaît le marché. Il a fait ses calculs. C'est un pro, pas un touriste. Je dois le prendre au sérieux."

L'offre agressive (mais justifiée) vous donne de la CRÉDIBILITÉ.

Les vendeurs motivés ACCEPTENT les offres basses

Dans 20-30% des cas, les vendeurs sont VRAIMENT motivés :

• Divorce conflictuel (ils veulent liquider)

• Succession compliquée (héritiers qui veulent cash)

• Mutation professionnelle urgente

• Difficultés financières
  
  

Ces vendeurs ACCEPTERONT votre offre à -20% s'ils sont vraiment pressés.

Mais vous ne le saurez JAMAIS si vous ne proposez pas.

Nos techniques vont bien au-delà des "principes"

Dans cet article, nous avons partagé les PRINCIPES de base de la négociation en achat revente immobilier.

Mais la réalité du terrain nécessite bien plus. Ces techniques sont trop précises et puissantes pour être partagées publiquement. Ces techniques sont enseignées dans notre formation complète.

Notre Tome 1 : Les Secrets de l'Achat Revente Immobilier (19,99 €)

Dans ce tome de 101 pages, nous révélons :

• Comment repérer et déjouer les pièges invisibles de la négociation

• Comment négocier avec une précision chirurgicale

• Le mindset du négociateur à succès
  
  

Pour seulement 19,99 €, vous accédez aux techniques de négociation qui vous feront économiser 10 000 à 30 000 € sur votre prochain achat.

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Les résultats de nos élèves

Grâce aux techniques enseignées dans notre formation :

✅ Nos élèves achètent en moyenne 16-19% en dessous du marché (vs 5-8% pour les autodidactes)

✅ Taux d'acceptation des offres : 35% (vs 15% en moyenne)

✅ Économie moyenne par négociation : 18 000 à 35 000 €

✅ Temps moyen pour trouver et acheter : 2-4 mois (vs 6-12 mois)

Ces résultats ne sont pas le fruit du hasard. C'est le résultat d'une méthode précise et éprouvée.

Où trouver ces outils ?

Ces outils professionnels sont fournis dans notre formation complète en achat revente immobilier.

Nous ne les vendons pas séparément car ils nécessitent une formation pour être utilisés correctement.

Notre Tome 2 "Le Détecteur de Plus-Values Immobilières" vous enseigne également les indicateurs invisibles pour filtrer rapidement les biens qui ont un vrai potentiel de rentabilité.

En achat revente immobilier, vous ne pouvez PAS vous permettre d'acheter trop cher.

Avec les marges comprimées du marché 2025, une mauvaise négociation transforme une opération rentable en opération déficitaire.

Les 3 vérités sur la négociation :

• 5-10% de négociation ne suffisent JAMAIS (vous devez viser 15-20% minimum)

• La négociation se prépare AVANT la visite (connaissance du marché, arguments, stratégie)

• Vous avez besoin de techniques précises, pas de principes génériques (scripts, réponses aux objections, timing)
  
  

Ce que vous devez encore maîtriser

Dans cet article, nous avons exposé les principes de base. Mais pour négocier réellement comme un professionnel et acheter 15-20% en dessous du marché, vous avez besoin de bien plus.

Tous ces outils et techniques sont disponibles dans notre formation complète.

À présent, vous avez deux options :

Option 1 : Subir cette réalité

Vous lancer sans préparation, avec des illusions plein la tête, et vous faire broyer par le marché. Rejoindre les 60-70% qui perdent de l'argent sur leur première opération.

Option 2 : Affronter cette réalité préparé

Vous former correctement, vous équiper des bons outils, vous entourer des bonnes personnes, et dominer ce marché malgré sa difficulté.

Chez Addict'immo, nous croyons qu'acheter et revendre un bien immobilier de manière rentable n'est pas un coup de chance, mais le fruit d'une méthode solide, de compétences concrètes et d'une exécution rigoureuse.

Notre mission ? Permettre à chacun de réussir dans l'achat revente immobilier en Belgique, en minimisant les risques et en maximisant les profits, même (et surtout) dans un marché difficile.

La vérité que personne ne vous dit

Les investisseurs qui réussissent en 2025 ne sont pas ceux qui ont le plus de capital ou le plus de chance.

Ce sont ceux qui :

• Ont la meilleure méthode

• Utilisent les meilleurs outils

• Ont le meilleur réseau

• Sont les mieux accompagnés
  
  

Et ça s'apprend. Ça se construit. Ça se développe.

Nos Tomes : des armes pour dominer

Tome 1 - Les Secrets de l'Achat Revente Immobilier (19,99 €) Les rouages cachés de la négociation et comment négocier avec une précision chirurgicale

Tome 2 - Le Détecteur de Plus-Values Immobilières (19,99 €) Comment repérer les biens sous-évalués AVANT même de négocier

Vous ne changerez pas la réalité du marché. Mais vous pouvez changer votre niveau de préparation.

Vos prochaines étapes :

Étape 1 : Téléchargez notre Ebook Offert Comprenez les bases pour gagner gros en achat revente immobilier, même dans un marché difficile.

Étape 2 : Découvrez nos 5 Tomes (19,99 € chacun) Des armes tactiques pour chaque aspect critique du marché 2025. Pas de théorie stérile, que du concret qui rapporte.

Étape 3 : Rejoignez notre Formation Complète Méthode professionnelle, outils actualisés 2025, accompagnement personnalisé, réseau de 400+ investisseurs.

Étape 4 : Passez à l'action avec notre accompagnement Nous sommes à vos côtés sur votre premier projet pour vous assurer de réussir malgré la dureté du marché.

L'investissement vs le coût de l'ignorance

Combien coûte l'ignorance de la réalité du marché ?

• Une opération déficitaire : -20 000 à -50 000 €

• Des mois perdus en recherches infructueuses

• Du stress et de la frustration

• L'abandon de vos ambitions immobilières
  
  

Combien coûte la préparation ?

• Nos Tomes : 19,99 € chacun (99,95 € pour les 5)

• Notre formation complète : Un investissement qui se rembourse sur la première opération

• L'accompagnement : Inestimable (évite 90% des erreurs coûteuses)
  
  

La vraie question : Pouvez-vous vous permettre de vous lancer sans préparation dans ce marché de 2025 ?

Chaque négociation est unique. Le profil du vendeur, le type de bien, la zone, le contexte : tout influence la stratégie.

Contactez notre équipe dès maintenant :

📧 Email : support@addictimmo.be

📅 Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec un de nos conseillers experts en achat revente immobilier

Ce que nous analyserons ensemble lors de cet appel :

✔️ Votre niveau de préparation actuel face à la réalité du marché

✔️ Les obstacles spécifiques que vous allez rencontrer

✔️ Les outils et compétences dont vous avez besoin

✔️ Comment notre formation peut vous préparer concrètement

✔️ Les premiers pas pour démarrer sur des bases solides

✔️ Toutes vos questions sur la réalité du marché 2025

Cet appel est gratuit, confidentiel, et peut vous faire économiser 20 000 € sur votre prochain achat.

Témoignages de nos membres qui ont réussi malgré le marché difficile :

"Il m'accompagne depuis des années. Super formateur, très à l'écoute, passionné par ce qu'il entreprend, je recommande très sincèrement !" – Ryan S.

"Excellent dans ses conseils, accompagnement complet, je recommande à 100% 💪" – Nassim D.

"Très bon accompagnement personnalisé qui m'a permis de réaliser ma première opération en achat revente immobilier et généré 63 000 € en quelques mois, encore merci pour tout !" – TB TH

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Ils ont affronté la même réalité que vous allez affronter. Mais ils l'ont fait préparés. Et ils ont gagné.

Le marché immobilier belge de 2025 est brutal. Mais il reste rentable pour ceux qui sont préparés.

Pendant que les amateurs se font broyer, nos membres génèrent des plus-values de 20 000 à 60 000 € par opération.

La différence ? Ils ont affronté la réalité au lieu de la subir.

Ils se sont formés. Ils se sont équipés. Ils se sont entourés. Ils ont appliqué une méthode éprouvée.

Et maintenant, ils dominent ce marché difficile pendant que d'autres abandonnent.

Dans 6 mois, vous pouvez être :

Scénario 1 : L'amateur non préparé

• Vous avez perdu 6 mois à chercher sans méthode

• Vous avez visité 50 biens sans jamais faire d'offre gagnante

• Vous êtes découragé par la concurrence

• Vous envisagez d'abandonner

• Vous avez peut-être même perdu de l'argent sur un premier projet raté
  
  

Scénario 2 : L'investisseur préparé (nos membres)

• Vous avez trouvé votre premier bien en 2-3 mois

• Vous l'avez acheté 15-18% en dessous du marché

• Vous gérez les travaux sans dérapage

• Vous êtes structuré fiscalement

• Vous êtes en passe de réaliser 25 000 à 40 000 € de plus-value nette
  
  

La différence entre ces deux scénarios ? Une seule décision : celle de vous préparer correctement.

Votre marge se fait à l'achat. Si vous achetez trop cher, vous avez déjà perdu.

Pendant que les amateurs achètent à -5/-10% et font des opérations à 0€ de marge, nos membres achètent à -15/-20% et génèrent 25 000 à 40 000 € de plus-value par opération.

La différence ? Ils maîtrisent la négociation.

Comme nous l'expliquons dans notre article sur comment se lancer correctement et notre article sur les 10 erreurs fatales, la négociation est la compétence n°1 à maîtriser avant de se lancer.

Sans elle, vous allez acheter trop cher et perdre de l'argent. Avec elle, vous dominez le marché.

Acheter. Bien en dessous du marché. Optimiser. Revendre. Encaisser.

La première étape ? Négocier comme un tueur.

L'équipe Addict'Immo Assurez la réussite de vos opérations en achat revente immobilier

Article mis à jour en octobre 2025 - Les techniques de négociation présentées sont basées sur des centaines d'opérations réelles en Belgique. Pour un accompagnement personnalisé sur votre négociation spécifique, contactez notre équipe à support@addictimmo.be