Il a perdu 34 000€ en 8 mois.

Pas à cause de la malchance. Pas à cause du marché. À cause d'une seule erreur de calcul.

Maxime trouve un bien à 125 000€. Bel emplacement. Bon potentiel sur le papier.

Il fait ses calculs sur Excel :
→ Travaux estimés : 25 000€
→ Prix de revente : 200 000€
→ Marge prévue : 50 000€

Il signe. Motivé à fond.

3 semaines après le début des travaux, la réalité le frappe de plein fouet.

L'électricité doit être refaite intégralement (+8 000€). L'humidité dans les murs nécessite un traitement complet (+12 000€). L'isolation est obligatoire pour la revente (+9 000€).

Son budget travaux passe de 25 000€ à 54 000€.

Mais ce n'est pas tout...

Il avait oublié dans ses calculs : les frais de notaire à la revente (3 200€), la taxe sur la plus-value (7 800€), les intérêts du crédit pendant 9 mois (4 500€), les frais d'agence (6 000€).

Sa "marge de 50 000€" ?

Résultat final : 16 000€.

Il a travaillé pendant 9 mois, vécu un stress permanent, géré un chantier cauchemardesque... pour un résultat 3 fois inférieur à ce qu'il espérait.

La pire partie ?

Tout ça aurait pu être évité avec une simple analyse professionnelle AVANT de signer.

J'ai vu cette histoire se répéter des dizaines de fois.

Des investisseurs motivés qui se lancent sans analyse préalable. Qui pensent "économiser" quelques centaines d'euros d'expertise. Et qui perdent des dizaines de milliers d'euros par la suite.

La vérité que personne ne vous dit : 8 opérations d'achat revente sur 10 sont moins rentables que prévu.

Pas parce que les investisseurs sont incompétents. Mais parce qu'ils ne voient pas ce qu'ils ne savent pas.

Dans cet article, nous allons exposer les 5 erreurs fatales qui coûtent en moyenne 30 000€ aux investisseurs débutants. Ces erreurs sont connues, documentées, et pourtant elles continuent de ruiner des projets chaque mois en Belgique.

Mais attention : connaître ces erreurs ne suffit pas. Vous avez besoin d'une analyse professionnelle pour les détecter AVANT de vous engager.

Table des matières

• Erreur n°1 : Les travaux sous-estimés de 40% à 60%

• Erreur n°2 : Le calcul de rentabilité approximatif

• Erreur n°3 : Le financement qui ne passe pas

• Erreur n°4 : Le prix d'achat trop élevé

• Erreur n°5 : La stratégie de revente bâclée

• Comment éviter ces 5 erreurs avec l'Audit Premium

Pourquoi c'est une erreur fatale

80% des débutants dépassent leur budget travaux de 30 à 50%.

"Oh, c'est juste un petit rafraîchissement." Vous pensez 15 000€ de travaux. La réalité ? 35 000€ à 40 000€.

Sans expérience, vous ne voyez pas les problèmes invisibles qui explosent votre budget.

L'humidité cachée derrière les murs qui nécessite un traitement complet et la réfection des plafonnages. L'électricité complètement hors normes qui doit être refaite intégralement. L'isolation obligatoire pour respecter les nouvelles réglementations énergétiques dont personne ne vous a parlé. La plomberie vétuste qui lâche en plein chantier.

Chaque corps de métier vous annonce des surprises. Les finitions coûtent le double de ce que vous aviez prévu. Votre entrepreneur vous demande des rallonges toutes les semaines.

Résultat : votre marge prévisionnelle fond comme neige au soleil.

Vous passez de 45 000€ espérés à 20 000€ réels.

Ou pire : vous n'avez plus de budget pour finir les travaux et vous êtes coincé avec un chantier à l'arrêt, un crédit qui tourne, et aucune solution en vue.

Les causes des dérapages

Les débutants sous-estiment systématiquement car ils :

• Obtiennent des devis incomplets (qui ne mentionnent pas tous les postes)

• Ne prévoient pas les "surprises" structurelles découvertes pendant les travaux

• Utilisent des estimations au m² approximatives trouvées sur Internet

• Ne calculent pas les imprévus (qui arrivent dans 90% des projets)

• Sous-estiment le coût des finitions de qualité
  
  

Exemple réel : Un bien acheté avec "18 000€ de travaux prévus" finit à 32 000€ une fois tous les problèmes découverts. L'opération passe de rentable à déficitaire.

Comment éviter cette erreur

Il existe des méthodes précises pour estimer les travaux à +/- 10% près, même sans être entrepreneur. Mais ces méthodes nécessitent une expertise spécifique et des outils d'estimation professionnels.

Notre Tome 2 "Le Détecteur de Plus-Values Immobilières" vous enseigne comment identifier en quelques minutes les biens qui cachent des gouffres financiers versus ceux qui ont un vrai potentiel. Pour 19,99€, vous apprenez à filtrer rapidement et à éviter les pièges invisibles.

Mais pour une analyse complète et sécurisée d'un bien spécifique, vous avez besoin d'un chiffrage détaillé poste par poste avec une marge de sécurité de 20%. C'est exactement ce que nous faisons dans notre Audit Premium.

Pourquoi c'est une erreur fatale

Vous faites vos calculs sur un coin de table : achat 120 000€ + travaux 30 000€ = revente à 200 000€. Bénéfice prévu : 50 000€. Sur le papier, c'est parfait.

Sauf que vous découvrez après coup une dizaine de postes de dépenses dont vous ignoriez même l'existence.

Les frais de notaire qui se comptent en dizaines de milliers d'euros. La taxe sur la plus-value qui peut grimper jusqu'à 33% selon votre situation (voir notre article sur la taxation des plus-values). Les frais d'agence. Les intérêts du crédit qui s'accumulent pendant des mois.

Et puis les imprévus. Il y en a TOUJOURS. Le chantier qui dure plus longtemps que prévu. Le bien qui tarde à se vendre. Les compromis qui tombent à l'eau après signature.

Quand vous faites le vrai calcul, votre marge de 50 000€ s'effondre à 18 000€.

Voire se transforme en perte si les travaux ont dérapé en parallèle.

Vous avez investi 12 mois de votre vie, vécu un stress permanent, géré un chantier complexe... pour un résultat qui ne vaut même pas la peine.

Les frais oubliés qui tuent votre marge

Les postes que 90% des débutants sous-estiment dans leurs calculs :

• Frais de notaire sans abattement à l'achat

• Frais de notaire à la revente

• Taxe sur la plus-value

• Frais d'agence à la revente

• Intérêts du crédit pendant 6-12 mois de portage

• Assurances

• Frais bancaires et dossier de crédit

• Imprévus de chantier

• Coût de portage si la revente traîne

• Compromis signés mais non aboutis
  
  

Ces frais représentent facilement 25 000€ à 35 000€ sur une opération moyenne. Si vous ne les intégrez pas dès le départ, votre calcul de rentabilité est faux.

Comment éviter cette erreur

Un calcul de rentabilité professionnel doit intégrer TOUS les frais et prévoir 3 scénarios : optimiste, réaliste et pessimiste.

Dans notre formation complète, nous vous fournissons les outils qui vous permettent de calculer précisément votre rentabilité avant même d'acheter. Vous savez exactement combien vous allez gagner... ou perdre.

L'Audit Premium va encore plus loin : nous analysons votre bien spécifique avec tous les frais réels intégrés. Vous recevez un calcul de rentabilité ultra-détaillé avec 3 scénarios complets. Plus de mauvaises surprises.

Pourquoi c'est une erreur fatale

Vous avez trouvé LE bien parfait. Les chiffres vous semblent bons. Vous êtes motivé à fond. Vous foncez chez votre banquier avec un dossier préparé rapidement.

Deux semaines d'attente. Puis la réponse tombe : "Désolé, on ne peut pas financer ce projet."

Vous ne comprenez pas. Vous retournez voir une autre banque. Puis une autre. Même réponse à chaque fois.

Votre plan de financement n'était pas optimal. Votre dossier manquait de solidité. Vous n'aviez pas les bons arguments. Vous ne saviez pas quelle banque solliciter pour l'achat revente.

Pendant que vous perdez 2 mois à faire le tour des établissements, le bien est vendu à quelqu'un d'autre.

Quelqu'un qui savait comment présenter son dossier et structurer son financement.

L'opportunité en or que vous aviez repérée ? Envolée. Et vous vous retrouvez à zéro, frustré, sans comprendre ce qui s'est passé.

Les causes des refus bancaires

Les 5 raisons pour lesquelles les banques refusent les dossiers d'achat revente :

1. Plan de financement non optimal : Mauvaise répartition entre fonds propres et crédit
   
   

2. Absence d'arguments convaincants : Vous ne savez pas prouver la rentabilité du projet
   
   

3. Capacité d'emprunt mal évaluée : Vous pensiez pouvoir emprunter 200k€, la banque vous en donne 130k€
   
   

4. Dossier incomplet : Pas de business plan, pas d'estimation travaux crédible, pas de stratégie de revente
   
   

5. Mauvais établissements sollicités : Toutes les banques ne financent pas l'achat revente

Sans stratégie de financement solide, même le meilleur bien du monde reste hors de portée.

Comment éviter cette erreur

Notre Tome 4 "Le Pouvoir de l'Emprunt" vous révèle les secrets du financement bancaire pour l'achat revente. Pour 19,99€, vous apprenez comment structurer votre dossier et multiplier vos chances d'acceptation.

Mais pour valider votre stratégie de financement sur un projet spécifique, vous avez besoin d'une analyse de votre capacité d'emprunt réelle, d'une optimisation du plan de financement, et des arguments clés pour convaincre votre banquier.

C'est inclus dans l'Audit Premium : nous analysons votre situation financière et nous vous donnons la stratégie exacte pour obtenir votre crédit rapidement.

Pourquoi c'est une erreur fatale

Vous tombez sur un bien avec un potentiel énorme. L'emplacement est top. Vous imaginez déjà le résultat final après travaux. Le vendeur demande 135 000€.

Vous ne connaissez pas vraiment le marché local. Vous n'avez pas accès aux vraies données de transactions. Vous ne savez pas négocier efficacement.

La peur de rater l'opportunité vous pousse à accepter rapidement. Vous signez à 135 000€, content d'avoir sécurisé le bien.

Quelques semaines plus tard, en discutant avec un professionnel du secteur, la vérité vous tombe dessus : le bien valait 115 000€ à 120 000€ maximum.

Vous avez payé 15 000€ à 20 000€ de trop.

Cette erreur tue votre marge avant même d'avoir commencé. Impossible de revenir en arrière. Le mal est fait. Votre opération commence avec un handicap de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pourquoi cette erreur arrive si souvent

Les débutants paient trop cher car ils :

• Ne connaissent pas les prix réels pratiqués dans le secteur (les annonces en ligne ne reflètent pas les prix de vente réels)

• Ne savent pas négocier efficacement et acceptent le premier prix proposé

• Sont pressés par la peur de rater l'opportunité (et le vendeur ou l'agent immobilier le sentent)

• N'ont pas d'éléments objectifs pour justifier une baisse de prix
  
  

Résultat : vous commencez votre opération avec un handicap de 15 000€ à 20 000€. Votre marge est amputée avant même d'avoir commencé les travaux.

Comment éviter cette erreur

Vous devez maîtriser les techniques de négociation avancées qui permettent d'obtenir systématiquement 15-20% de décote. Ces techniques ne s'improvisent pas.

Dans notre Tome 1 "Les Secrets de l'Achat Revente Immobilier", nous révélons les méthodes de négociation chirurgicale qui fonctionnent sur le terrain belge. Pour seulement 19,99€, vous accédez aux tactiques utilisées par les investisseurs qui génèrent des plus-values à 5 chiffres.

Nous enseignons également ces stratégies en profondeur dans notre formation complète.

Mais pour savoir si VOUS payez le juste prix sur un bien spécifique, vous avez besoin d'une analyse comparative du marché local. L'Audit Premium inclut cette analyse : nous vous disons si le prix demandé correspond à la réalité du marché ou si vous devez renégocier.

Pourquoi c'est une erreur fatale

Les travaux sont terminés. Le bien est magnifique. Vous êtes fier du résultat. Maintenant, il faut vendre. Et là, c'est le drame.

Premier piège : Vous vendez trop vite

Vous paniquez car le crédit tourne. Vous bradez le bien à 178 000€ alors qu'il pourrait facilement partir à 205 000€. Un acheteur se présente rapidement et négocie. Vous acceptez, soulagé.

Vous venez de perdre 20 000€ à 25 000€ de marge parce que vous étiez pressé et que vous ne connaissiez pas le vrai potentiel du bien.

Deuxième piège : Vous vendez trop cher et trop tard

Vous surestimez le bien. Vous le mettez à 230 000€ alors que le marché se situe à 200 000€. Le bien reste 8 mois sur le marché. Personne ne fait d'offre.

Pendant ce temps, vous payez 8 mois de crédit inutiles (4 000€), les charges s'accumulent, le bien perd de son attractivité. Vous devez baisser le prix progressivement, mais c'est trop tard.

Finalement, vous vendez à 195 000€. Vous avez perdu en frais de portage et raté l'opportunité d'un prix optimal.

Troisième piège : Vous ne savez pas valoriser le bien

Vous ne savez pas quelle cible d'acheteurs viser (jeunes couples ? Familles ? Investisseurs ?). Vous ne savez pas quels éléments mettre en avant dans vos annonces. Vous ne savez pas comment présenter le bien pour maximiser son attractivité. Vous ne savez pas négocier efficacement avec les acheteurs potentiels.

Résultat : vous vendez moins cher et moins vite que vous l'auriez pu avec la bonne stratégie.

L'impact financier réel

La stratégie de revente représente facilement 10 000€ à 20 000€ de différence sur votre marge finale.

Pourtant, c'est l'étape la plus négligée par les débutants. Ils se concentrent sur l'achat et les travaux, et improvisent complètement la revente.

Comme nous l'expliquons dans notre article sur comment trouver un bien rentable, le sourcing ne s'arrête pas à trouver un bien pas cher : il faut trouver un bien que vous pourrez REVENDRE facilement.

Comment éviter cette erreur

Vous devez définir votre stratégie de revente AVANT même d'acheter le bien :

• Prix de vente cible basé sur le marché réel

• Timing optimal pour la mise en vente

• Profil de l'acheteur cible

• Éléments de valorisation à mettre en avant

• Stratégie de négociation à la revente
  
  

L'Audit Premium inclut une stratégie de revente complète et optimisée pour votre bien spécifique. Vous savez exactement à quel prix vendre, quand mettre en vente, et comment maximiser votre marge dès le départ.

Nous avons vu des dizaines d'investisseurs motivés se lancer sans analyse professionnelle... pour se retrouver coincés pendant 2 ans sur une opération déficitaire qui leur a coûté leur épargne et leur confiance.

Certains ont perdu 30 000€ à 50 000€ sur une seule opération mal préparée. D'autres ont dû revendre à perte après des mois de galère. Beaucoup ont abandonné l'achat revente immobilier, dégoûtés et endettés.

Pourquoi ? Parce qu'ils ont foncé sans faire analyser leur projet par un professionnel.

Ils pensaient économiser quelques centaines d'euros en se débrouillant seuls. Ça leur a coûté des dizaines de milliers d'euros.

Ne faites pas cette erreur. Pas sur votre argent. Pas sur votre avenir.

Imaginez pouvoir soumettre votre projet à des experts qui ont :

• Géré plus de 1 000 appartements dans leur carrière

• Réalisé des dizaines d'opérations d'achat revente rentables

• Analysé des centaines de biens sur le marché belge

• Formé des dizaines d'investisseurs qui génèrent aujourd'hui des plus-values à 5 chiffres
  
  

C'est exactement ce que vous obtenez avec l'Audit Premium Addict'immo.

Ce que contient l'audit

En 48 à 72 heures maximum, nous passons votre projet au crible avec la même méthodologie que nous utilisons pour réaliser nos propres opérations.

Vous recevez un rapport professionnel complet qui analyse TOUT :

✅ Analyse financière ultra-détaillée : Calcul précis de votre rentabilité prévisionnelle avec 3 scénarios (optimiste / réaliste / pessimiste). Vous saurez exactement combien vous allez gagner… ou perdre.

✅ Estimation des travaux réaliste et sécurisée : Chiffrage détaillé poste par poste avec marge de sécurité de 20%. Fini les mauvaises surprises. Nous vous disons exactement où mettre votre argent et combien prévoir.

✅ Validation de votre stratégie de financement : Analyse de votre capacité d'emprunt réelle, optimisation du plan de financement, arguments clés pour convaincre votre banquier. Vous gagnez des semaines et multipliez vos chances d'acceptation.

✅ Analyse du prix d'achat vs marché local : Grâce à notre expérience et nos années sur le terrain belge, nous évaluons si le prix demandé correspond à la réalité du marché ou si vous devez renégocier.

✅ Stratégie de revente optimisée : Prix de vente cible, timing optimal, cible d'acheteurs à viser, éléments de valorisation à mettre en avant. Vous maximisez votre prix de vente dès le départ.

✅ Analyse des risques spécifiques au bien : Identification des points de vigilance et des pièges potentiels : problèmes structurels, contraintes administratives, risques de chantier. Nous vous expliquons comment les anticiper et les mitiger.

✅ Plan d'action opérationnel étape par étape : De l'offre d'achat à la revente : vous savez exactement quoi faire, quand le faire, et comment le faire. Plus de doutes, plus d'hésitations. Juste un plan d'action clair à exécuter.

✅ Recommandation GO / NO GO motivée : La partie la plus importante : nous vous disons clairement si vous devez foncer ou passer votre chemin. Et surtout POURQUOI. Parfois, la meilleure opération… c'est celle qu'on ne fait pas.

🎁 BONUS : 30 minutes de débriefing personnalisé : Nous passons en revue ensemble les points clés du rapport. Vous posez toutes vos questions. Vous repartez avec une vision 100% claire de ce que vous devez faire.

Le cas de Julien : Comment l'audit lui a économisé 31 000€

Julien nous contacte en février. "J'ai trouvé THE bien. Maison 3 façades, 120m², bon quartier. Le vendeur demande 142 000€. Je pense mettre 30k€ de travaux et revendre à 220 000€. Ça fait 48 000€ de marge. C'est bon non ?"

Nous lui proposons un audit. 48h plus tard, nous lui envoyons notre rapport.

Voici ce que nous avons trouvé :

❌ Prix d'achat : Le bien valait 125 000€ maximum sur le marché. Il allait payer 17 000€ de trop.

❌ Travaux : Notre estimation réaliste avec marge de sécurité : 48 000€ (pas 30k€). Écart de 18 000€.

❌ Frais oubliés : Il n'avait pas intégré 12 000€ de frais (notaire revente, taxe, intérêts crédit, etc.)

❌ Prix de revente : Surestimé. Le marché était à 205 000€ maximum, pas 220k€.

Son calcul initial : 48 000€ de marge

La réalité que nous avons calculée : -14 000€ de PERTE

Oui, vous avez bien lu. Il allait PERDRE de l'argent sur cette opération.

Notre recommandation : NO GO.

Julien n'a pas acheté ce bien. Il a "perdu" 797€ d'audit. Mais il a ÉCONOMISÉ au moins 31 000€ (la différence entre sa marge espérée et la perte réelle + les corrections de prix).

2 mois plus tard, il trouve un autre bien. Nous refaisons un audit. Cette fois : GO. Résultat : 52 000€ de marge nette.

Morale de l'histoire ?

Parfois, la meilleure opération... c'est celle qu'on ne fait pas. Et vous ne pouvez pas le savoir sans une analyse professionnelle.

Investissement : 797€

797€ pour éviter de perdre 30 000€.
797€ pour savoir si vous foncez... ou si vous passez votre chemin.
797€ pour dormir tranquille avant de signer un bien à 150 000 €.

Combien ça vous coûte de NE PAS faire cet audit ?

💸 Une erreur de 20 000€ sur l'estimation des travaux
💸 Une opération déficitaire qui vous bloque pendant 2 ans
💸 Un refus bancaire après 2 mois de démarches inutiles
💸 Une revente galère avec 15 000€ de marge en moins
💸 Un bien payé 15 000€ de trop

Le coût réel d'une mauvaise décision : 20 000€ à 50 000€ (ou plus)

L'audit se rembourse 30 à 80 fois dès la première opération réussie.

En temps normal, ce niveau d'analyse vaut 1 200€ (c'est ce que facturent en moyenne les cabinets spécialisés pour des audits similaires). Mais notre objectif n'est pas de faire du conseil one-shot. Notre objectif, c'est de vous amener vers le succès en achat revente immobilier.

C'est pourquoi nous proposons l'Audit Premium à 797€.

Places limitées : 10 audits maximum par mois

Pour garantir la qualité et la profondeur de chaque analyse, nous limitons volontairement le nombre d'audits acceptés chaque mois à seulement 10 places.

Un audit professionnel nous demande entre 4 et 5 heures de travail concentré : étude du marché local, calculs de rentabilité détaillés, évaluation des travaux poste par poste, vérification de la stratégie de financement, optimisation de la revente.

Nous préférons refuser des demandes plutôt que de compromettre la qualité de notre travail.

Les places partent vite chaque mois. Une fois les 10 places remplies, les nouvelles demandes sont mises en liste d'attente pour le mois suivant. Et pendant ce temps, votre bien pourrait être vendu à quelqu'un d'autre.

✅ Vous avez repéré un bien concret qui vous intéresse
Vous avez une opportunité réelle devant vous et vous voulez valider si elle est bonne avant de vous engager.

✅ Vous voulez sécuriser votre investissement
Vous ne voulez pas foncer tête baissée. Vous préférez avoir l'avis d'experts qui ont fait leurs preuves avant de signer.

✅ Vous êtes prêt à investir 797€ pour éviter de perdre 30 000€
Vous comprenez que la vraie économie, c'est d'éviter les erreurs coûteuses, pas de rogner sur les analyses.

✅ Vous voulez maximiser votre marge
Vous ne voulez pas juste "faire une opération". Vous voulez faire LA bonne opération, celle qui vous rapporte 40k€, 60k€, 80k€ ou plus.

✅ Vous cherchez un plan d'action clair pour passer à l'exécution
Vous en avez marre des conseils théoriques. Vous voulez un plan concret, étape par étape, pour avancer immédiatement.

❌ Vous n'avez aucun bien en vue
L'audit analyse un bien spécifique. Si vous n'avez pas encore trouvé de bien concret, optez plutôt pour une session stratégique (150€) pour définir votre plan de recherche.

❌ Vous avez déjà signé le compromis de vente
Trop tard. L'audit sert à prendre la bonne décision AVANT de s'engager, pas après. Si vous avez déjà signé, l'accompagnement personnalisé sera plus adapté.

❌ Vous cherchez juste une confirmation de ce que vous savez déjà
Si vous êtes déjà 100% convaincu et que vous voulez juste qu'on vous dise "oui vas-y", ne gaspillez pas votre argent. L'audit est là pour vous apporter une vraie analyse, pas des félicitations.

❌ Vous n'êtes pas prêt à investir dans votre réussite
Si 797€ vous semble cher pour sécuriser un investissement de 150k€, 200k€ ou plus… ce n'est probablement pas le bon moment pour vous lancer en achat revente immobilier.

❌ Vous voulez des résultats sans rien faire
L'audit vous donne le plan. Mais c'est VOUS qui devrez l'exécuter. Si vous cherchez quelqu'un qui fait tout à votre place, regardez plutôt vers les partenariats.

Vous êtes à quelques clics de savoir si le bien qui vous intéresse est :

• Une opportunité en or qui peut vous rapporter 40k€, 60k€, 80k€ ou plus

• Ou un piège financier qui peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros
  
  

La différence entre ces deux scénarios ? Une analyse professionnelle AVANT de signer.

Pour 797€, vous obtenez :

✅ Un rapport professionnel complet
✅ Une analyse en profondeur de A à Z
✅ 30 minutes de débriefing personnalisé
✅ La tranquillité d'esprit de savoir que vous prenez la bonne décision

• En combien de temps je reçois mon rapport ?

Maximum 48 à 72 heures après réception de toutes les informations sur le bien. Dans la plupart des cas, vous l'avez en 48h.

• Que se passe-t-il si vous me déconseiller le bien ?

C'est justement tout l'intérêt de l'audit ! Vous avez investi 797€ pour éviter de perdre 30 000€ ou plus sur une mauvaise opération. Nous vous expliquons clairement pourquoi le bien n'est pas rentable, et nous vous donnons les critères à chercher pour votre prochain bien.

• Est-ce que je peux vous envoyer plusieurs biens à analyser ?

L'audit à 797€ couvre UN bien. Si vous hésitez entre plusieurs biens, vous pouvez commander un audit pour chacun, ou opter pour une session stratégique (150€) où on passe en revue plusieurs opportunités rapidement.

• Est-ce que l'audit remplace une session stratégique ?

Non, ce sont deux services complémentaires. La session stratégique (150€) sert à définir votre stratégie globale, valider votre plan de recherche, ou répondre à des questions précises. L'audit (797€) analyse en profondeur un bien spécifique que vous avez repéré.

• Qu'est-ce qui est inclus exactement dans les 30 minutes de débriefing ?

On se fixe un appel après que vous ayez reçu le rapport. On passe en revue les points clés ensemble, je réponds à toutes vos questions, et on s'assure que vous avez une vision 100% claire pour prendre votre décision.

• Que se passe-t-il si je change d'avis sur le bien après avoir commandé l'audit ?

Aucun problème. Si vous renoncez au bien avant que nous ayons commencé l'analyse (envoyez-nous un mail maximum 6 heures après votre paiement), nous pouvons reporter votre audit sur un autre bien. Si nous avons déjà commencé le travail, l'audit reste valable pour ce bien spécifique.

• Puis-je commander un audit puis prendre un accompagnement personnalisé ensuite ?

Absolument ! C'est même un parcours que nous recommandons. L'audit vous permet de valider un bien spécifique. Si vous voulez ensuite être accompagné de A à Z sur l'opération, l'accompagnement premium prend le relais. Les 797€ de l'audit sont alors déduits du prix de l'accompagnement.

Pour compléter ce que vous venez d'apprendre, consultez nos autres articles :

Sur l'estimation des travaux :

• Comment estimer correctement le coût des travaux (article qui complète parfaitement celui-ci)
  
  

Sur les pièges à éviter :

• Les 12 pièges mortels qui ruinent les débutants (le piège #2 "sous-estimer les travaux" est directement lié aux signaux d'alerte)
  
  

Sur le calcul de rentabilité :

• Comment calculer la rentabilité d'un projet d'achat revente (pour intégrer correctement le coût des problèmes détectés)
  
  

Sur la formation complète :

• Formation Achat Revente Immobilier Belgique (avec la checklist complète de visite + module travaux + accompagnement personnalisé)

Chaque semaine en Belgique, des dizaines d'investisseurs signent un compromis sur un bien avec 2-3 signaux d'alerte qu'ils n'ont pas détectés.

3-6 mois plus tard, ils découvrent 15 000 à 30 000 € d'erreurs imprévues.

Leur projet rentable devient un projet déficitaire.

Certains abandonnent l'achat revente après cette première expérience désastreuse.

Ça n'arrivera pas à VOUS.

Pourquoi ?

Parce que maintenant, vous SAVEZ quoi faire.

Vous savez comment réagir.

Récapitulons les 5 erreurs à 30 000 € :

1. Erreur n°1 : Les travaux sous-estimés de 40% à 60%
   
   

2. Erreur n°2 : Le calcul de rentabilité approximatif
   
   

3. Erreur n°3 : Le financement qui ne passe pas
   
   

4. Erreur n°4 : Le prix d'achat trop élevé
   
   

5. Erreur n°5 : La stratégie de revente bâclée
   
   

La seule solution : ne jamais croire, toujours analyser avant de se lancer.

Comme nous venons de le voir, savoir analyser en profondeur un bien avant de se positionner est ESSENTIEL pour tout investisseur rentable.

Les 3 options qui s'offrent à vous

Option 1 : Ne rien faire

Vous fermez cet article, vous retournez à votre vie.

Dans 5 ans : Même situation, mêmes regrets, mêmes "et si...".

Option 2 : Essayer seul (autodidacte)

Vous cherchez des infos gratuites, vous tâtonnez pendant 12-18 mois, vous faites 40K-80K€ d'erreurs sur votre 1ère opération.

Dans 5 ans : Vous avez peut-être réussi 1-2 opérations (difficilement) ou vous avez abandonné après le 1er échec.

Option 3 : Passer à l'action

Vous investissez 797 € dans un Audit Premium, vous appliquez ce qui est repris dans votre audit, vous évitez 90% des erreurs, vous réussissez votre 1ère opération avec 25K-40K€ de marge.

Dans 5 ans : Vous avez réalisé 5-10 opérations, généré 200K-400K€ de marges cumulées, et construit une vraie stratégie patrimoniale.

Quelle option choisissez-vous ?

Le moment d'agir, c'est MAINTENANT

Vous avez tout ce qu'il faut dans cet article pour comprendre comment réussir.

Vous savez ce que vous devez faire.

La question n'est plus "comment", mais "quand".

Et la meilleure réponse, c'est MAINTENANT.

Pas demain. Pas dans 3 mois. Pas "quand j'aurai plus de temps/argent".

MAINTENANT.

Parce que dans 5 ans, vous allez soit :

• Remercier vous-même d'aujourd'hui d'avoir agi

• Regretter de ne pas avoir agi
  
  

C'est vous qui décidez.

L'anayse en profondeur est une compétence de survie en achat revente immobilier. Maîtrisez-la dès votre premier projet.

Avant de vous lancer, parlons ensemble de VOTRE projet, de VOS objectifs, de VOTRE situation.

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Ce que nous analyserons ensemble lors de cet appel :

✔️ Votre situation actuelle et vos objectifs
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Témoignages de nos membres qui ont réussi malgré le marché difficile :

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À très bientôt,

L'équipe Addict'Immo
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Article mis à jour en novembre 2025 - Les mensonges des vendeurs évoluent avec le marché. Pour des conseils personnalisés sur votre prochain achat et des techniques à jour, contactez notre équipe à support@addictimmo.be